Pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z podatku dochodowego, jeżeli uzyskane środki zostaną przeznaczone na wydatki związane z adaptacją strychu do którego prawo własności podatnik uzyska po zakończeniu prac adaptacyjnych?

Część poddasza jest własnością wspólnoty mieszkaniowej jednakże, Wspólnota na podstawie uchwały przekaże Podatnikowi część strychu która jest jej własnością na adaptacje na cele mieszkaniowe. Z kolei pozostała część strychu jest własnością gminy i gmina w formie decyzji wyda zgodę dla Podatnika na adaptację na cele mieszkalne pozostałej części strychu. Natomiast wykup na własność pomieszczenia nastąpi po zakończeniu prac adaptacyjnych w formie aktu notarialnego.

Pytanie Podatnika: czy w momencie posiadania dokumentów w przypadku wspólnoty mieszkaniowej - uchwały o przekazaniu części strychu na adaptację na cele mieszkalne, w przypadku Urzędu Gminy decyzji o zgodzie na adaptację lokalu na cele mieszkalne wszystkie koszty związane z adaptacją tego lokalu na cele mieszkaniowe będę mógł zaliczyć jako wydatki opisane w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) ?

Stanowisko Podatnika: Wszelkie koszty poniesione przeze mnie związane z adaptacją poddasza na cele mieszkalne poniesione od momentu wydania uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej oraz wydania decyzji Urzędu Gminy zostaną uznane przez Urząd Skarbowy za wydatki zgodne z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) i nie powstanie obowiązek zapłaty 10% podatku z tytułu sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat.

Dokonując wnikliwej analizy przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego jak i obowiązujących w tym zakresie źródeł prawa , Naczelnik Urzędu Skarbowego zważył , co następuje:

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tekst jednolity :Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. "a" - "c"- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika jednoznacznie, że źródłem przychodów, m. in. jest zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z kolei art. 19 ust. 1 cyt. w. ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, lub ich części oraz udziału w nieruchomości czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Na podstawie art. 28 przedmiotowej ustawy podatek od przychodu z wyżej wymienionych tytułów ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego , którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) cytowanej ustawy.

Jednocześnie w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca z pewnymi zastrzeżeniami zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a" - "c" ustawy, w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży,

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację -na cele mieszkalne- własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) wynika, że wyliczenie zawartych w nim tak zwanych wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości ,jej części czy też udziału w nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), a nie przykładowy. Zgodnie z wypracowanym przez orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i utrwalonym poglądem, przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania powinny być interpretowane ściśle , z wyłączeniem wykładni rozszerzającej.

Z dyspozycji tego przepisu wynika jednoznacznie, że aby przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) były zwolnione od podatku dochodowego winny być wydatkowane między innymi na adaptację -na cele mieszkalne- własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

W przedmiotowej sprawie przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania własnościowego Podatnik zamierza przeznaczyć na adaptację strychu, który jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej i Urzędu Gminy.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych wyłącznie na adaptację własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego a tego warunku Podatnik nie spełnia .

Wyliczenie przez ustawodawcę w tym artykule wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), a nie przykładowy. Zatem wydatkowanie przychodów ze sprzedaży na adaptację strychu, który nie jest własnością Podatnika - akt własności będzie zawarty po przeprowadzeniu adaptacji nie uprawnia do przedmiotowego zwolnienia.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny jak i prawny znajdujący zastosowanie w przedmiotowej sprawie tut. Organ podatkowy nie zgadza się z Pana stanowiskiem, że wszelkie koszty poniesione przez Pana związane z adaptacją poddasza na cele mieszkalne poniesione od momentu wydania uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej oraz wydania decyzji Urzędu Gminy spełniają przesłankę wymienioną w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) przedmiotowej ustawy i nie powstanie obowiązek zapłaty 10% podatku z tytułu sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat - z tego powodu iż adaptowany strych jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej i Gminy a nie Pana.