Pytanie:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że zamierza Pani sprzedać za 200.000zł mieszkanie , które zakupiła w 2002 roku. Zakup mieszkania został częściowo sfinansowany kredytem bankowym / stan kredytu na dzień od sprzedaży mieszkania wyniesie około 100.000 zł/ Przy sprzedaży będzie podpisana umowa przedwstępna /notarialnie potwierdzona/, na mocy której kupujący spłaci kredyt. Po zwolnieniu przez bank hipoteki kupujacy wypłaci Pani kwotę stanowiącą różnicę ceny i bieżącej kwoty kredytu. Mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem pięciu lat od dnia zakupu. Według Pani stanowiska 10% podatek należy zapłacić od 100.000 zł ponieważ pozostała kwota zostanie wpłacona bezpośrednio do banku i nie będzie stanowiła Pani przychodu. Drugie pytanie dotyczy ponownego zainwestowania otrzymanej kwoty na cele mieszkaniowe - czy za cel mieszkaniowy uważa się wyłącznie zakup innej nieruchomosci bądż gruntu, czy też może nim być remont mieszkania , którego jest Pani współwłaścicielką?

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że zamierza Pani sprzedać za 200.000 zł mieszkanie , które zakupiła w 2002 roku. Zakup mieszkania został częściowo sfinansowany kredytem bankowym / stan kredytu na dzień od sprzedaży mieszkania wyniesie około 100.000 zł/ Przy sprzedaży będzie podpisana umowa przedwstępna /notarialnie potwierdzona/, na mocy której kupujący spłaci kredyt. Po zwolnieniu przez bank hipoteki kupujacy wypłaci Pani kwotę stanowiącą różnicę ceny i bieżącej kwoty kredytu. Mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem pięciu lat od dnia zakupu.

Według Pani stanowiska 10% podatek należy zapłacić od 100.000 zł ponieważ pozostała kwota zostanie wpłacona bezpośrednio do banku i nie będzie stanowiła Pani przychodu.

Drugie pytanie dotyczy ponownego zainwestowania otrzymanej kwoty na cele mieszkaniowe . czy za cel mieszkaniowy uważa się wyłącznie zakup innej nieruchomosci bądż gruntu, czy też może nim być remont mieszkania , którego jest Pani współwłaścicielką.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991roku o podatku dochodowym od osób fizycznych / Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz 176 ze zm. / źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości , spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spóldzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym , prawa wieczystego użytkowania gruntu, jezeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalnosci gospodarczej i nie zostało dokonane , przed upływem pięciu lat, liczac od konca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychód ten , zgodnie z art 28 ust. 2 ustawy opodatkowany jest 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych płatnym w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzedu skarbowego , którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego własciwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że w tym terminie podatnik złoży oświadczenie, iż przychód ten przeznaczy na cele okreslone w art 21 ust. 1 pkt 31 lit. a lub lit. e ustawy, o czym mowa w art. 28 ust. 2 a

Zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomosci lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

A zatem przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomosci w rozumieniu przywołanego art. 19 jest kwota 200.000 zł / pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia/.

Należy jednak podkreślić, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a lub lit e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomosci w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej:
- budynku mieszkalnego jego częsci lub udziału w takim budynku;
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu:
- nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie , związanych z w/w budynkiem lub w/w lokalem;
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie;
-prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lib udziału w takim prawie; gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim gruncie pod budowę budynku mieszkalnego albo gruntu lub udziału w takim gruncie pod budowe budynku mieszkalnego albo gruntu lub udziału w gruncie , prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego ;
- na budowę , rozbudowę albo remont i modernizację własnego budynku mieszkalnego ; na budowę , rozbudowę albo remont i modernizację własnego budynku mieszkalnego lub jego części albo własnego lokalu mieszkalnego ; na rozbudowę , nadbudowę , przebudowę lub adatację na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego ; na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na w/w cele w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej mającej siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, a także odsetek od tego kredytu lub tej pożyczki, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciąniętych przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego można wnioskować , że kwota 100.000 zł stanowić bedzie spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. A zatem w tej części przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości są wolne od podatku dochodowego. Aby skorzystać z tego zwolnienia należy w terminie 14 dni od daty zbycia złożyć oświadczenie , iż przychód ten przeznaczony zostanie na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 31 lit. a lub lit. e ustawy.

W kwestii drugiego pytania organ podatkowy, wyjaśnia , że z przytoczonego wyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 31 lit. a wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody w części wydatkowanej między innymi na:
- na budowę , rozbudowę , nadbudowę,przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub jego części albo własnego lokalu mieszkalnego.

Art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzuje, że przez własny budynek , lokal lub pomieszczenie , o którym mowa w art 21 ust. 1 pkt 32 lit a rozumie się budynek , lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub, do którego przysługuje podatnikowi spóldzielcze własnościowe prawo do lokalu , prawo do domu jednorodzinnego w spoółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie./

Zatem przychód ze sprzedaży nieruchomości w części przeznaczonej na remont, modernizację lokalu stanowiącego pani własność, do którego przysługuje Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie zwolniony od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a.