Pytanie:

W dniu 7 listoapda 2004 r. podpisałam z kupującym umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego. Akt notarialny dotyczący sprzedaży w/w lokalu będzie zawarty do końca 2004 r. W związku z powyższym zwracam się z zapytaniem w sprawie ustalenia momentu uzyskania przychodu ze sprzedaży w/w lokalu mieszkalnego?

Na podstawie art. 14a § 1, art. 17 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) przy przyjęciu, że podane w piśmie z dnia 20 listopada 2004 r. dane są zgodne ze stanem faktycznym i nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Tomaszowie Maz. uprzejmie informuje, że zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Zgodnie z powyższym przepisem obowiązek podatkowy w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego powstaje w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości.

Jednocześnie od dnia sprzedaży rozpoczyna się bieg 14-dniowego terminu do złożenia oświadczenia o zamiarze wydatkowania przychodu na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym wynikający z tego przepisu dwuletni termin, również rozpoczyna bieg od daty sprzedaży nieruchomości, a nie od daty otrzymania zapłaty (czy to zaliczkowo przed czy po sprzedaży nieruchomości) za sprzedaną nieruchomość.

Zgodnie z wymaganiami prawa (art. 158 K.c.) umowa sprzedaży nieruchomości wywierająca skutek w postaci przeniesienia prawa własności na nabywcę wymaga formy aktu notarialnego. Data wynikająca z tego aktu jest datą uzyskania przychodu.

Z przedłożonej umowy i treści pisma wynika, że sprzedaż nie została potwierdzona umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, dlatego też nie można ustalić daty uzyskania przychodu.

Inną kwestią jest sprawa, czy kwota uzyskana zaliczkowo w formie zadatku wg umowy przedswstępnej w dniu 7 listopada 2004 r., wydatkowana na cele mieszkaniowe przed zawarciem umowy definitywnej przenoszącej własność, może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 wyżej cytowanej ustawy. W określonych przypadkach zwolnieniem tym mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Należy stwierdzić, że przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która - zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego - powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

To samo dotyczy umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.

Jężeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości nie zostanie udokumentowana umową przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego to kwoty uzyskane przez sprzedającego i wydatkowane na cele mieszkaniowe, przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości (aktu notarialnego) nie korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Pani jest błędne. W świetle obowiązujących przepisów przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości uzyska Pani z dniem podpisania aktu notarialnego.