Pytanie:

Zakup nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży przed upływem pięciu lat od daty nabycia przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej, a sposób opodatkowania podatkiem dochodowym i podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art.l4a § 1 ustawy z dnia 29.08.1997r. -Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137 , poz.926 ze zm.) w związku z wnioskiem z dnia 11.11.2004r. ( data wpływu do urzędu 15.11.2004r.) w sprawie udzielenia pisemnej informacji nt. stosowania przepisów art. 28 i art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26.07.1991r.-o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14,poz.176 z 2000r. ze zm.) oraz przepisu art. 15 ustawy z dnia 11.03.2004r. -o podatku od towarów i usług (Dz.U Nr 54,poz. 535) w przypadku opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Brzegu wyjaśnia.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego sprawy w roku 2003 nabyli Państwo 1/2 część budynku w stanie całkowicie zdewastowanym za cenę ok.25.000 zł, który następnie został częściowo wyremontowany .
W nabytej części budynku mieści się 14 mieszkań , z których dwa zostały sprzedane w dniach 02.11.04r. i 05.11.2004r. Kolejne mieszkania po uprzednim przeprowadzeniu stosownego remontu -stan surowy , także będą przeznaczone do dalszej odsprzedaży.
Na ten cel planują Państwo przeznaczyć środki uzyskane z odpłatnego zbycia w dniach 02.11. 04r. i 05.11.04r. dwóch mieszkań .Ponadto po sprzedaży wszystkich mieszkań zamierzają Państwo nabyć kolejny budynek w tym samym celu tj. wyremontowania i sprzedaży.

I. Podatek dochodowy od osób fizycznych
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lita-c ustawy z dnia 26.07.1991r. -o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14,poz.176 z 2000r. ze zm.) źródło przychodów stanowi odpłatne zbycie:
a/nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b/ spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej ,
c/ prawa wieczystego użytkowania gruntów,-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lita-c-przed upływem pięciu lat ,licząc od końca roku kalendarzowego ,w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie(...).
W myśl przepisu art.21 ust.l pkt 32 lit "a" powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedażynieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust.1 pkt a-c w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej:
• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku ,lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• gruntu lub udziału w gruncie ,prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę ,nadbudowę ,przebudowę ,remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego ,jego części lub własnego lokalu mieszkalnego ,położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę ,nadbudowę przebudowę lub adaptację -na cele mieszkalne- własnego budynku niemieszkalnego ,jego części ,własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego ,położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
W myśl przepisu art.21 ust. 1 pkt 32 lit "e" cytowanej ustawy wolne od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym ustalonym w wysokości 10 % uzyskanego przychodu są także przychody w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży ,na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele , o których mowa w lit. "a", w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej ,mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Przepis art.21 ust. 1 pkt 32 ustawy - o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidujący zwolnienie z 10 % podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w okresie krótszym niż 5 lat ma zastosowanie tylko w sytuacji ,gdy pieniądze zostały wydatkowane na mieszkanie, grunt czy inną nieruchomość przeznaczoną na zaspokojenie celów mieszkaniowych sprzedającego w ciągu dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia.
Przedstawiony w piśmie stan faktyczny sprawy wskazuje na zamiar kupna nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży (wykonywanie czynności w sposób częstotliwy), natomiast nie wskazuje na zamiar zaspokojenia Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych .
Zdaniem tutejszego organu okoliczności sprawy wskazują na osiąganie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części) w ramach działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami.
W myśl przepisu art.2 ustawy z dnia 02.07.2004r. - o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz.1807 ) działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy jest zarobkowa działalność wytwórcza, handlowa, budowlana, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.
Częstotliwość przeprowadzania czynności kupna /sprzedaży wskazuje na konieczność zarejestrowania działalności gospodarczej w tym zakresie i opodatkowywania dochodów uzyskiwanych z odpłatnego zbycia nieruchomości jako uzyskiwanych w ramach działalności gospodarczej.
Powołany w piśmie przepis art. 28 ustawy - o podatku dochodowym od osób fizycznych koresponduje ściśle z przepisem art.10 ust. 1 pkt 8 lit a-c tejże ustawy i posiada zastosowanie do opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne, o ile odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
W opisanym przez Państwa przypadku zastosowanie będą posiadały przepisy ustawy -o podatku dochodowym od osób fizycznych odnoszące się do opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tego źródła przychodów w ramach działalności gospodarczej.

II. Podatek od towarów i usług.
W art.15 ust.2 ustawy z dnia 11.03.2004r. -o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54,poz.535) definiując dla jej potrzeb pojęcie działalności gospodarczej stwierdzono ,że stanowi ją również czynność (z zakresu działalności producentów, handlowców lub usługodawców) wykonana jednorazowo, w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.
Natomiast stosownie do treści art.5 ust. 1 w/w ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju ,przy czym przez towar należy rozumieć m. innymi budynki, budowle lub ich części (art.2 ust.6 ustawy o VAT). Jeżeli osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zarejestrowanej dla celów ustawy -prawo działalności gospodarczej dokonuje sprzedaży jednego lub kilku wcześniej zakupionych przez nią mieszkań w celu dalszej ich odsprzedaży, z uwagi na to że zostały nabyte w celu ich zbycia i tego rodzaju sprzedaż będzie kontynuowana -czynności te należy zakwalifikować jako działalność gospodarcza w ujęciu wyżej cytowanego art.15 ust. 2 ustawy o VAT.
Tak więc sprzedaż mieszkań ,ze względu na częstotliwość ,jest działalnością gospodarczą ,jednakże w myśl przepisu art. 42 ust. 1 pkt 10 w/w ustawy zwalnia się od podatku dostawę budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy ; zwolnienie to nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.