Pytanie:

Czy uzyskany przychód, podatnik będzie musiał zapłacić 10% podatek od przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli uzyskany przychód przeznaczyć na spłatę pobranego na sprzedawany lokal mieszkalny kredytu, jak też na nabycie zajmowanego przez siebie służbowego mieszkalnego lokalu ?

Stan faktyczny:

Podatnik w 2004r. planuje odpłatnie zbyć nabytą w 2003r.nieruchomość (lokal mieszkalny). Uzyskany przychód ze tej sprzedaży, przeznaczy na spłatę otrzymanego w 2003r. w PKO BP na za-kup zbywanej nieruchomości kredytu (w wysokości 2/3 wartości nieruchomości), jak też na nabycie zajmowanego przez siebie służbowego mieszkalnego lokalu.

Ocena prawna stanu faktycznego:

W obowiązującym w 2004r. stanie prawnym, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a" - "c" z za-strzeżeniem ust. 2 i 2a:

• w części wydatkowanej, nie później iż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in.

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego

części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną

nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w

gruncie albo prawa użytkowani a wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,

związanych z tym budynkiem lub lokalem,(...),

• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na

spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętej

na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędno-

ściowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym

również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki

zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że zwolnienie od podatku dochodowego obejmu-je uzyskane przychody, przeznaczone na cele mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę, pobranego na zakup zbywanego odpłatnie lokalu mieszkalnego, kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), jak i na odpłatne nabycie zajmowanego przez podatnika służbowego mieszkalnego loka-lu.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości, w części spłaty kredytu, podlega zwolnieniu, jeżeli kredyt ten został:

• zaciągnięty na cele, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r.,
• pobrany w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających się

siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz

• wydatkowany na cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży nierucho-

mości.

Z chwilą upływu dwuletniego terminu, określonego w cytowanym powyżej art. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. uprawniającego do zwolnienia, w myśl treści art. 28 ust. 1 tej ustawy przycho-du z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny, bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Obowiązek zapłaty, w tym terminie, zryczałtowanego podatku, nie jest wymagane jeżeli, w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r., podatnik złoży oświadczenie, że uzyskany przychód przeznaczy w terminie 2-ch lat na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) tej ustawy.

W tym przypadku uzyskany przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie podlegał zwol-nieniu:

• w części wydatkowany przez podatnika na spłatę zaciągniętego na zbywany lokal kredytu
• w części wydatkowanej na nabycie zajmowanego przez podatnika służbowego mieszkalnego lokalu, gdyż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. nie zawiera wyłączeń w tym zakresie.

W przypadku gdy nie zostaną dopełnione powyższe wymogi, stosownie do treści art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. podatek od przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny, bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek uiszczenia podatku w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży, nie dotyczy sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że uzyskany przychód przeznaczy w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w powołanym powyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e ustawy z dnia 26 lipca 1991r.

Określony w tym przepisie termin wydatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży - należy do terminów prawa materialnego. Świadczy o tym przede wszystkim zamieszczenie go w ustawie z dnia 26 lipca 1991r. będącej aktem prawa materialnego oraz to, iż w sposób jednoznaczny warunkuje zastosowanie zwolnienia podatkowego. Zaś cechą terminu prawa materialnego jest to, iż nie można go przywrócić niezależnie od przyczyny jego uchybienia.