Istota interpretacji:

należy stwierdzić, że przychodem Wnioskodawczyni z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego będzie wartość rynkowa tego lokalu, którą należy określić na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia w postaci uiszczenia prowizji agencji nieruchomości, za pośrednictwem której nieruchomość zostanie sprzedana. Natomiast poniesione wydatki związane z prowizją bankową poniesioną w związku z wcześniejszą spłatą kredytu oraz różnic kursowych powstałych przy spłacie kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich na zakup przedmiotowej nieruchomości nie będą mogły być uwzględnione jako koszt związany ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Różnica pomiędzy ww. przychodem a kosztami uzyskania przychodu, określonymi, zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy będzie stanowiła dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19%.

• nieprawidłowe– w części dotyczącej uznania za wydatek związany ze sprzedażą lokalu mieszkalnego opłaconej prowizji bankowej związanej z wcześniejszą spłatą kredytu oraz różnic kursowych powstałych przy spłacie kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich na zakup przedmiotowej nieruchomości.

• prawidłowe– w części dotyczącej uznania za wydatek związany ze sprzedażą lokalu mieszkalnego uiszczonej prowizji agencji nieruchomości, za pośrednictwem której nieruchomość zostanie sprzedana.
  
  

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 6 kwietnia 2009 r. (data przeniesienia własności aktem notarialnym) Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość (lokal mieszkalny, cząstkowa własność gruntu i garaż) dla celów wynajmu. Na zakup powyższego lokalu wspólnie z mężem Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt w walucie obcej (CHF).

W przypadku uzyskania atrakcyjnej propozycji cenowej Wnioskodawczyni wspólnie z mężem zamierza zakupioną nieruchomość sprzedać przed upływem pięciu lat licząc od daty przeniesienia własności, tj. 6 kwietnia 2010 r.

Przy sprzedaży nieruchomości zostaną poniesione następujące koszty:

• koszty związane z prowizją agencji nieruchomości za pośrednictwem, której nieruchomość zostanie sprzedana,
• prowizja bankowa związana z wcześniejszą spłatą kredytu,
• koszty różnic kursowych przy spłacie kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości (kurs waluty franka szwajcarskiego w dniu uruchomienia był znacznie niższy niż kurs waluty franka szwajcarskiego w roku 2010).
  
  

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości małżonkowie zamierzają przeznaczyć na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu tej nieruchomości. Spłata kredytu nastąpi w następnym dniu po podpisaniu aktu notarialnego zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy wydatek na prowizję agencji nieruchomości za pośrednictwem, której zostanie sprzedana nieruchomość może pomniejszyć przyszły przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości...
2. Czy prowizja bankowa związana z przedterminową spłatą kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości może pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości...
3. Czy różnice kursowe związane ze wzrostem kursu waluty CHF pomiędzy dniem zaciągnięcia kredytu na zakup zbywanej nieruchomości a jego faktyczną spłatą mogą pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości...
4. Czy spłata kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości przy założeniu, że nastąpi w dniu następnym po dacie zbycia (przeniesienie własności aktem notarialnym) może stanowić podstawę do skorzystania z ulgi mieszkaniowej...
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1, 2 i 3. Odpowiedź w zakresie pytania Nr 4 udzielona została odrębną interpretacją.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym prowizja agencji pośredniczącej w zbywaniu nieruchomości, prowizja banku z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości, jak i ujemne różnice kursowe wynikłe ze spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości, pomniejszają przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za: - nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za wydatek związany ze sprzedażą lokalu mieszkalnego opłaconej prowizji bankowej związanej z wcześniejszą spłatą kredytu oraz różnic kursowych powstałych przy spłacie kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich na zakup przedmiotowej nieruchomości, oraz w części dotyczącej uznania za wydatek związany ze sprzedażą lokalu mieszkalnego uiszczonej prowizji agencji nieruchomości, za pośrednictwem której nieruchomość zostanie sprzedana - za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest –z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 r.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowego lokalu nastąpiło w 2009 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie zaś z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy. za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, opodatkowaniu 19% podatkiem podlega dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw stanowiący różnicę pomiędzy wartością zbywanej nieruchomości lub prawa a kosztami odpłatnego zbycia (art. 19 ww. ustawy) oraz kosztami uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do kosztów takich zaliczyć można m. in.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.
  
  

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz małżonkiem planuje dokonać sprzedaży nabytego w 2009 r. lokalu mieszkalnego. Przy sprzedaży nieruchomości zostaną poniesione koszty związane z:

• uiszczeniem prowizji agencji nieruchomości, za pośrednictwem której nieruchomość zostanie sprzedana,
• prowizją bankową związana z wcześniejszą spłatą kredytu,
• kosztami wynikającymi z różnic kursowych przy spłacie kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości ponieważ kurs waluty franka szwajcarskiego w dniu uruchomienia kredytu był znacznie niższy niż kurs waluty franka szwajcarskiego w roku 2010.
  
  

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przywołane uregulowania prawne, organ podatkowy zauważa, że tylko koszt związany z uiszczeniem prowizji agencji nieruchomości, za pośrednictwem której nieruchomość zostanie sprzedana, spełnia przesłanki do uznania go za wydatek niezbędny, bezpośrednio związany z czynnością sprzedaży.

Nie będzie można natomiast uwzględnić jako kosztów związanych z planowaną sprzedażą lokalu mieszkalnego, prowizji bankowej związanej z wcześniejszą spłatą kredytu oraz różnic kursowych powstałych przy spłacie kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich na zakup przedmiotowej nieruchomości.

Opłacenie prowizji bankowej związane jest z wcześniejszą spłatą kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu, co skutkuje tym, że poniesionego wydatku nie można uznać, jako wydatku, który jest konieczny, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Natomiast odnosząc się do kwestii uwzględnienia różnic kursowych powstałych przy spłacie kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich na zakup przedmiotowej nieruchomości, jako kosztu związanego ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, należy zauważyć, że wzrost wartości franka szwajcarskiego w momencie spłaty kredytu nie będzie również przejawiał związku przyczynowo – skutkowego z osiągniętym przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, a tym samym różnicy powstałej przy spłacie kredytu nie można będzie zakwalifikować, jako wydatku, który powstał w związku z osiągniętym przychodem.

Koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie zbywanej nieruchomości, w tym różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty kredytu, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Nie mieszczą się również w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy. Wydatki związane ze spłatą kredytu, nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Poniesione wydatki są wydatkami związanymi ze spłatą zaciągniętego kredytu, której Wnioskodawczyni ma zamiar dokonać już po dokonaniu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Ponadto organ podatkowy zauważa, że podatkowe różnice kursowe powstają wyłącznie w sytuacjach wskazanych w art. 24c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wtedy, gdy równocześnie dane zdarzenie gospodarcze wyrażone zostało w walucie obcej i realizacja tego zdarzenia nastąpiła w walucie obcej. Dodatkowo zasady ustalania różnic kursowych określonych w ww. przepisie stosują – w myśl art. 24c ust. 10 ww. ustawy – wyłącznie podatnicy prowadzący działalność gospodarczą lub działy specjalne produkcji rolnej.

Należy mieć na uwadze, że ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidział opodatkowania różnic kursowych dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Reasumując w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że przychodem Wnioskodawczyni z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego będzie wartość rynkowa tego lokalu, którą należy określić na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia w postaci uiszczenia prowizji agencji nieruchomości, za pośrednictwem której nieruchomość zostanie sprzedana. Natomiast poniesione wydatki związane z prowizją bankową poniesioną w związku z wcześniejszą spłatą kredytu oraz różnic kursowych powstałych przy spłacie kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich na zakup przedmiotowej nieruchomości nie będą mogły być uwzględnione jako koszt związany ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Różnica pomiędzy ww. przychodem a kosztami uzyskania przychodu, określonymi, zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy będzie stanowiła dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19%.

Nadto, mając na uwadze, iż wskazana we wniosku nieruchomość stanowiła wspólną własność Wnioskodawczyni i męża, należy zauważyć, że niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Stosownie do powyższego małżonek Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje