Istota interpretacji:

Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006 roku Wnioskodawca jako osoba fizyczna, prywatnie nabył udział we współwłasności działek gruntowych zabudowanych budynkami produkcyjnymi.

Dnia 10 września 2007 roku Zainteresowany dokonał sprzedaży ww. udziału we współwłasności, uzyskując tym samym przychód podlegający opodatkowaniu.

Jednocześnie Wnioskodawca złożył do właściwego miejscowo urzędu skarbowego oświadczenie o wydatkowaniu przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W dniu 13 czerwca 2007 roku Zainteresowany zawarł umowę przedwstępną na zakup działki gruntowej niezabudowanej. Działka ta w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową.

Zgodnie z umową Wnioskodawca dokonał następujących płatności zadatków i zaliczek do tej transakcji:

1. 13 czerwca 2007 r. – zapłata zadatku,
2. 28 września 2007 r. – zapłata zaliczki,
3. 26 sierpnia 2008 r. – zapłata zaliczki.

Umowa ostateczna sprzedaży opisywanej nieruchomości zostanie zawarta najprawdopodobniej w dniu 12 września 2009 roku. W tym samym terminie dokonana zostanie płatność pozostałej ceny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, zawarcie umowy przedwstępnej oraz wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na poczet zaliczek na zakup działki gruntowej niezabudowanej, przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe, stanowi podstawę do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w ustawie. Późniejsze zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości, będącej wypełnieniem warunków określonych w umowie przedwstępnej, stanowi jedynie potwierdzenie realizacji celu mieszkaniowego określonego w przepisie.

W opinii Zainteresowanego wszystkie wydatki, które poniósł w formie zadatków lub zaliczek, przez okres dwóch lat od dnia uzyskania przychodu, tj. od dnia 10 września 2007 roku do dnia 10 września 2009 roku stanowią podstawę do skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc:

1. wpłata z dnia 13 czerwca 2007 roku – nie daje podstaw do zwolnienia z opodatkowania, ponieważ została dokonana przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,
2. wpłata z dnia 28 września 2007 roku – jest podstawą do zastosowania zwolnienia,
3. wpłata z dnia 26 sierpnia 2008 roku – jest podstawą do zastosowania zwolnienia,
4. przyszła wpłata z dnia 12 września 2009 roku – nie daje podstaw do zwolnienia z opodatkowania ponieważ będzie dokonana po okresie upływu dwóch lat od momentu uzyskania przychodu.

W tym przypadku możliwe będzie zwrócenie się z wnioskiem do właściwego naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 48 § 1 Ordynacji podatkowej o odroczenie terminu dwuletniego przewidzianego w przepisie o kilka dni, do dnia zawarcia umowy nabycia nieruchomości i wpłaty pozostałej części kwoty ceny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanego, wynika, że w dniu 10 września 2007 roku dokonał On odpłatnego zbycia udziału we współwłasności działek gruntowych zabudowanych budynkami produkcyjnymi. Nabycie nieruchomości nastąpiło w 2006 roku. Natomiast w dniu 13 czerwca 2007 roku Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę nabycia działki gruntowej niezabudowanej, przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową. Płatności za ww. działkę Zainteresowany dokonywał i dokonuje w następujący sposób:

1. 13 czerwca 2007 r. – zapłata zadatku,
2. 28 września 2007 r. – zapłata zaliczki,
3. 26 sierpnia 2008 r. – zapłata zaliczki,
4. 12 września 2009 r. – zapłata pozostałej części ceny i podpisanie właściwej umowy sprzedaży nieruchomości.

W tym miejscu należy podkreślić – iż mimo, że umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości – zapłacone po jej podpisaniu zaliczki, czy zadatki można uznać jako wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży innej nieruchomości na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że w przyszłości dojdzie do zrealizowania przyrzeczonej umowy, tj. do popisania właściwej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że – w myśl literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – niezbędnym warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. przepisach.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że – pod warunkiem podpisania właściwej umowy sprzedaży nieruchomości – kwoty zapłacone na poczet zakupu nieruchomości gruntowej w dniach 28 września 2007 roku oraz 26 sierpnia 2008 roku spełniają przesłanki uprawniające do zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota zapłacona przez Zainteresowanego w dniu 13 czerwca 2007 roku na poczet ceny nieruchomości nie może zostać uznana jako wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe, gdyż w momencie jej dokonywania po Jego stronie nie powstał jeszcze przychód ze sprzedaży innej nieruchomości. Kwota, którą Wnioskodawca zamierza wpłacić sprzedającemu w dniu podpisania właściwej umowy sprzedaży (kupna) nieruchomości, również nie może zostać uznana jako spełniająca przesłanki określone w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), gdyż jej wpłata zostanie dokonana po upływie dwuletniego okresu od momentu uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami produkcyjnymi.

W myśl art. 48 § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, organ podatkowy, na wniosek podatnika, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym może odraczać terminy przewidziane w przepisach prawa podatkowego, z wyjątkiem terminów określonych w art. 68-71, art. 77 § 1-3, art. 79 § 2, art. 80 § 1, art. 87 § 3 i 4, art. 88 § 1 i art. 118. Tak więc Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie widzi przeciwwskazań, aby Wnioskodawca zwrócił się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego o odroczenie terminu dwuletniego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.