Istota interpretacji:

Sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2008 r. (data wpływu 15 grudnia 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2009 r. (data wpływu 16 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości -jest nieprawidłowe.

W dniu 15 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, wezwano Wnioskodawcę pismem z dnia 5 lutego 2009 r. Nr ITPB2/415-1144/08-2/AD do ich uzupełnienia. Wniosek uzupełniony został przez Pana pismem z dnia 12 lutego 2009 r. (data wpływu 16 lutego 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Matka Pana nabyła w drodze spadku udział w wysokości 1/2 masy spadkowej, w skład której wchodziły dwie nieruchomości. Drugą połowę dziedziczył brat matki. W 1986 r. zmarła Pana matka. W wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego na podstawie postanowienia Sądu z 2002 r. spadek nabyło 9 spadkobierców. W związku z powyższym wysokość nabytego przez Pana udziału w masie spadkowej wynosiła 12/72. Następnie w miesiącu marcu 2007 r. na podstawie aktu notarialnego nastąpiło przeniesienie własności – zamiana udziałów tytułem darmym, bez spłat i dopłat pomiędzy 9-cioma spadkobiercami, w taki sposób, iż Pan oddał swój udział w jednej nieruchomości, a darmo otrzymał udział w drugiej nieruchomości. W ten sposób jedna nieruchomość przypadła 4-em spadkobiercom po bracie Pana matki, a druga nieruchomość przypadła 5-ciu spadkobiercom po Pana matce, tzn. Panu i siostrze przypadły udziały w wysokości 1/3, natomiast pozostała część w wysokości 1/3 przypadła spadkobiercom zmarłego w międzyczasie Pan brata (bratowej, bratanicy i bratankowi). Dodatkowo wskazuje Pan, iż niepisaną wolą Pana dziadka było, aby jedna nieruchomość była własnością Pana matki, a druga własnością brata matki. W miesiącu marcu 2007 r. w drodze częściowego działu spadku siostra przekazała Panu swój udział tytułem darmym bez żadnych spłat i dopłat. Udział ten siostra przekazała Panu w dowód wdzięczności za opiekę nad rodzicami (siostra zamieszkuje od wielu lat za granicą) oraz za zajęcie się nieruchomością matki. W związku z tym Pana udział w nieruchomości, nabyty w wyniku tej czynności, przekroczył pierwotny udział w spadku i wynosi 2/3 masy spadkowej. Pozostała część udziału w wysokości 1/3 nadal należała do spadkobierców Pana przyrodniego brata (zmarłego w 1990 r.), który za życia poinformował Pana, że w zamian za opiekę nad matką oraz zajęcie się wszystkimi sprawami związanymi z jej nieruchomością zrzeka się swojej części na Pana korzyść. Brat również od wielu lat zamieszkiwał poza granicami Polski. W związku z tym w miesiącu październiku 2007 r., na podstawie aktu notarialnego w wyniku zniesienia współwłasności nabył Pan od bratanka tytułem darmym bez żadnych spłat i dopłat pozostały udział w wysokości 1/3. Jako właściciel całej nieruchomości zamierza Pan dokonać jej sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedaży nieruchomości będzie Pan zobowiązany uiścić podatek i ewentualnie w jakiej wysokości...

W ocenie Wnioskodawcy właścicielem nieruchomości stał się z chwilą śmierci swojej matki, tj. w 1986 r., gdyż jego rodzeństwo opuściło Polskę w latach siedemdziesiątych, osiedlając się na stałe poza granicami kraju, powierzając mu opiekę nad schorowanymi już rodzicami, a później, po śmierci ojca, nad matką oraz jej nieruchomością. W dowód wdzięczności, jeszcze za życia matki, przekazali Wnioskodawcy "słownie" swoje udziały zrzekając się ich na jego korzyść z ww. powodów. Natomiast trwające postępowanie spadkowe było spowodowane m.in. śmiercią brata Wnioskodawcy oraz innymi obiektywnymi trudnościami w uzyskiwaniu dokumentów dotyczących osób zamieszkałych poza granicami polski. Dlatego też zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na upływ 5-letniego okresu, od kiedy stał się spadkobiercą nieruchomości po matce oraz na fakt, iż środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania dla swej dorosłej córki, powinien być zwolniony z zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zmianami) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci Spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, iż dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem działu spadku, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku działu spadku takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data działu spadku będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu działu spadku. Zatem nabycie w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy nie stanowi nabycia w drodze spadku ani nie jest równoznaczne z darowizną, nawet jeśli działu spadku dokonano bez wzajemnych spłat i dopłat.

Stosownie do treści art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu).

Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Z analizy zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku oraz z pisma stanowiącego jego uzupełnienie wynika, że w 1986 r. po śmierci matki jako jeden ze spadkobierców nabył Pan 12/72 części nieruchomości będącej przedmiotem spadku. Następnie w miesiącu marcu i październiku 2007 r. w drodze częściowego działu spadku oraz zniesienia współwłasności nabył Pan pozostałe części udziału w nieruchomości będącej przedmiotem spadku. Tym samym stał się Pan jedynym właścicielem nieruchomości, którą zamierza sprzedać.

Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie zdarzenia przyszłego należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1986 r. w drodze spadku, nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w miesiącu marcu i październiku 2007 r. w drodze częściowego działu spadku oraz zniesienia współwłasności, będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Reasumując, należy stwierdzić, iż dochód uzyskany przez Pana z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości w części nabytej w 2007 r. w drodze częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności, podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy.

Bez znaczenia pozostaje przy tym fakt, iż środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pan przeznaczyć na zakup mieszkania dla swej dorosłej córki, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. tj., mającym zastosowanie do zbycia nieruchomości nabytych w tym okresie nie przewiduje zwolnienia przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wydatkowanych na cele mieszkaniowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.