Istota interpretacji:

Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 25 sierpnia 2006 roku Zainteresowana sprzedała 50% udziału w lokalu mieszkalnym za kwotę 90 tysięcy złotych. Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ciągu 14 dni złożyła oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanej kwoty na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od daty sprzedaży i w związku z tym nie uiściła 10% podatku od sprzedaży nieruchomości. Dnia 16 listopada 2007 roku Wnioskodawczyni nabyła udziały w wysokości 2/3 w nieruchomości gruntowej za kwotę 200 tysięcy złotych. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nieruchomość tą stanowią pastwiska trwałe i grunty orne, natomiast zgodnie z wypisem z planu zagospodarowania przestrzennego teren ten przeznaczony jest na usługi zdrowia (sanatoria, szpitale), usługi turystyki (hotele), inne usługi (związane z funkcjami głównymi - gastronomia, handel), mieszkalnictwo pensjonatowe; nie dopuszcza się lokalizacji czystej funkcji mieszkaniowej (np. dom jednorodzinny). Ponadto cytowany wypis zawiera zastrzeżenie, iż dopuszcza się funkcję mieszkaniową, jeśli powierzchnia mieszkań nie przekracza 25% powierzchni ogólnej budynku.

Ponadto Zainteresowana zwróciła się z zapytaniem do Urzędu Miasta, czy Jej plany zmierzające do wybudowania budynku pensjonatowego, z funkcją mieszkalną nie przekraczającą 25% są zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego. Otrzymała Ona pozytywną odpowiedź.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jakiej wysokości wydatki poniesione na nabycie udziałów w nieruchomości gruntowej można uznać za spełniające warunek określony w art. 21 ust. 1 pkt. 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych należy wydatkować nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży między innymi na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych na budowę budynku mieszkalnego. Przedstawiony przepis jednoznacznie wskazuje, iż wydatki powinny być związane z budownictwem mieszkaniowym. W związku z tym, iż Zainteresowana spełniła warunek terminowego wydatkowania środków, a także planuje przeznaczyć 25% powierzchni ogólnej budynku na cele mieszkaniowe, Jej zdaniem 25% wydanych środków na nabycie nieruchomości gruntowej, co stanowi 50 tysięcy złotych należy uznać za spełniające warunki określone w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) dalej zwanej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w w/w. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

W myśl regulacji art. 21. ust. 1 pkt 32 updof w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) updof w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z przedstawionej regulacji wynika, iż warunkiem zwolnienia z podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest:

• po pierwsze - wydatkowanie tego przychodu w okresie dwóch lat oraz,
• po drugie - wydatkowanie na ściśle określony cel wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 updof.

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Regulacja ustawowa stanowi, iż aby skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, przychód ze sprzedaży nieruchomości musi zostać wydatkowany w przeciągu dwóch lat na nabycie na terytorium Polski m.in. gruntu (udziału w gruncie) lub prawa użytkowania wieczystego gruntu (udziału w takim prawie) przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza, iż status prawny gruntu przeznaczonego pod zabudowę budynkiem mieszkalnym winien istnieć już w momencie jego nabycia. Przy czym przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać jedynie z zamiarów nabywcy tegoż gruntu, ale decydujące znaczenie w sprawie będą miały postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w dniu zakupu tegoż gruntu, ustalające dopuszczalne sposoby i warunki zagospodarowania nieruchomości, świadczące o faktycznej możliwości realizacji wskazanej ustawą inwestycji. Zatem o przeznaczeniu gruntu decydować będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego powinno wynikać, że przedmiotowy grunt znajduje się na obszarach określonych jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 updof przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Powyższych przepisów - na podstawie art. 21 ust. 2 pkt 1 updof - nie stosuje się również, jeżeli budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zakupiony przez Wnioskodawczynię grunt przeznaczony jest na: usługi zdrowia (sanatoria, szpitale), usługi turystyki (hotele), inne usługi (związane z funkcjami głównymi - gastronomia, handel), mieszkalnictwo pensjonatowe. Na przedmiotowym gruncie nie dopuszcza się lokalizacji czystej funkcji mieszkaniowej (np. dom jednorodzinny). Dopuszcza się jednak funkcję mieszkaniową, jeśli powierzchnia mieszkań nie przekracza 25% powierzchni ogólnej budynku. Zainteresowana zamierza wybudować budynek pensjonatowy z funkcją mieszkalną nie przekraczającą 25% powierzchni budynku.

Zgodnie Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316), budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

• powierzchni elementów budowlanych m. in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów,
• powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych,
• powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część "mieszkaniowa" budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Tak więc, jeżeli w budynku, który na przedmiotowym gruncie zamierza wybudować Zainteresowana część mieszkaniowa będzie zajmowała 25% jego ogólnej powierzchni - to nie może on zostać - w myśl Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - uznany jako budynek mieszkalny.

W związku z powyższym przychody uzyskane ze sprzedaży mieszkania w części wydatkowanej na zakup ww. gruntu nie są zwolnione z zapłaty 10%-wego zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż Wnioskodawczyni nie wydatkuje ich na cele mieszkaniowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.