Pytanie:

Czy zamiana nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym w myśl ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) ?

Stanowisko wnioskodawcy:
Zdaniem Pana powyższą zamiana będzie zwolniona z opodatkowania z uwagi na fakt, że wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania w zamian za te nieruchomości budynku mieszkalnego - art. 21 ust. pkt 32b ww. ustawy.

Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy:
Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych pod lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W związku z tym, iż prawo podatkowe raie zawiera definicji nieruchomości należy posłużyć się przepisami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynki natomiast, stosownie do postanowień art. 48 k.c., należą do części składowej gruntu.
Z powyższego wynika, iż budynek jest trwale związany z gruntem, jako jego część składowa i dzieli los prawny tej nieruchomości (gruntu). Tym samym nie może być przedmiotem odrębnej własności. Z przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a wynika z kolei, że opodatkowaniu podlega przychód ze sprzedaży tylko nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia również sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można zatem traktować, w rozumieniu przepisów cytowanej ustawy jak i kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Oznacza to, że bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego cześć składową. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku. Na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 litera a) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Od 1 stycznia 2007 r. opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości regulują przepisy art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tych przepisów od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1,dokonywanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu wskazuje, że w 2007 r. nabędzie Pan w drodze zamiany nieruchomość o wartości 202.000,00 zł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zapisu określającego w sposób bezpośredni co należy przyjąć za koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w przypadku nabycia nieruchomości w drodze zamiany.
Z przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym wynika, że koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią między innymi udokumentowane koszty nabycia przedmiotowej nieruchomości. W ocenia tutejszego organu podatkowego w przypadku zbycia nieruchomości nabytej w drodze zamiany kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) będzie wartość nabytej nieruchomości. W podanym przez Pana stanie faktycznym kwota 158.700,00 zł.
W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 ustawy. Na podstawie tego przepisu przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u każdej ze stron umowyprzenoszącej własność, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.
Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W zamian za nabytą nieruchomość o wartości 202.000 zł przeniesie Pan na Urząd Gminy własność innej nieruchomości o wartości 158.700,00 zł. Ponieważ wartości zamienianychnieruchomości przysporzy Panu korzyści, w związku z tym nastąpi przepływ gotówkowy.
Z powyższego wynika, że jeżeli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie nieruchomości w drodze zamiany dokona Pan jej odpłatnego zbycia to będzie to źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek od dochodu wyniesie 19%.Podstawę opodatkowania będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określony zgodnie z art. 19 a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c.

W ocenie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pana przypadku udokumentowanym kosztem nabycia przedmiotowej nieruchomości będzie miedzy innymi kwota 158.700,00 zł czyli wartość nieruchomości nabytej w drodze zamiany wynikająca z umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Do kosztów może Pan zaliczyć również poniesione, udokumentowane wydatki związane z zawarciem umowy zamiany.
Należy zaznaczyć także, że powyższe wartości zostały podane na podstawie operatu szacunkowego dokonanego w 2005 roku. Natomiast zgodnie z treścią wyrażoną w art. 19 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. A więc w przypadku dokonanej zamiany w 2007 r. należałoby przyjąć wartości rynkowe, które istniały dla tego okresu, dla tej przedmiotowej zamiany i dla tego terenu.

Powyższa interpretacja:

- zgodnie z art. 14a §2 ustawy Ordynacja podatkowa i art. 4 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.
- stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa i art. 4 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.