Pytanie:

Czy podlega opodatkowaniu przychód ze sprzedaży udziałów w nieruchomości, jeżeli nabycie nastąpiło w 2000 r., a w 2007 r. nastąpiło zniesienie współwłasności części nieruchomości i w konsekwencji podatnicy nabyli większy udział w nieruchomości?

Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że Podatniczka wraz z małżonkiem w kwietniu 2000r nabyła w drodze umowy sprzedaży nieruchomość wspólnie z trzema innymi osobami. Do stycznia 2007r. Podatnicy posiadali nieruchomość na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych z pozostałymi nabywcami. Aktem notarialnym z dnia 09.01.2007r. zniesiono współwłasność nieruchomości. W konsekwencji Podatnicy nabyli większy udział w przedmiotowej nieruchomości ( udział w nieruchomości zwiększył się o ok.400m2 ). Zniesienie współwłasności miało charakter odpłatny. Trzy działki pozostawiono nadal we współwłasności.

Podatniczka uważa, że w przypadku sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości nabytego w 2000r.nie zachodzi obowiązek uiszczenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osiągniętego przychodu. Bez znaczenia pozostaje fakt zniesienia współwłasności, momentem nabycia nieruchomości jest bowiem data zawarcia umowy sprzedaży w kwietniu 2000r.

Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego tutejszy Organ podatkowy stwierdza co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Na podstawie art.30e ust.2 ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Ponadto art.30e ust.5 wyżej powołanej ustawy stanowi, że dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie zaś z art. 19 ust 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (...).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku

Można do takich kosztów zaliczyć:

- koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

- prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

- koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

- wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Stosownie do treści art.22 ust.6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art.22 ust.6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art.22 ust.6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W myśl postanowień art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Reasumując, w przedstawionym stanie faktycznym pierwotne nabycie nieruchomości miało miejsce na zasadzie współwłasności w kwietniu 2000r.,dlatego też ze względu na fakt, iż od nabycia minęło pięć lat, przychód osiągnięty ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w terminie wyżej wymienionym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu na zasadach przedstawionych powyżej podlegać będzie natomiast dochód ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności (ok.400m2 ), w przypadku, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od daty nabycia, tj od końca 2007 r.

Tutejszy Organ podatkowy informuje, że nie poddano ocenie dołączonych do wniosku załączników, a interpretacja dotyczy wyłącznie przedstawionego przez wnioskodawcę i przytoczonego w treści postanowienia stanu faktycznego.

Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.