Istota interpretacji:

Jak należy liczyć upływ 5 lat w dwuwątkowym stanie faktycznym w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy zbyciu nieruchomości w kontekście nabycia gruntów (dwóch działek) z prawem wieczystego użytkowania przekształconych w prawo własności?

Z uwagi na braki formalne w zakresie doprecyzowania dwuwątkowości treści stanu faktycznego, Wnioskodawczyni została wezwana pismem z dnia 24 sierpnia 2007 r. Nr ILPB2/415-18/07-2/ES do uzupełnienia złożonego wniosku. Wniosek został uzupełniony (data wpływu: 10.09.2007 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wybudowała dom mieszkalny (oddany do użytku w dniu 10.07.2002 r.) na działce budowlanej nabytej w dniu 08.11.1989 r. z prawem wieczystego użytkowania gruntu. W dniu 11.04.1998 r. nastąpiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności. Wnioskodawczyni nadmienia, że była zameldowana w tymże budynku od dnia 15.07.2002 r. a zbycie opisanej powyżej nieruchomości nastąpiło w dniu 01.06.2007 r.

Ponadto Wnioskodawczyni od dnia 01.09.2006 r. realizuje budowę drugiego domu mieszkalnego na działce budowlanej nabytej w dniu 01.04.1996 r. z prawem wieczystego użytkowania gruntu. W dniu 11.04.1998 r. nastąpiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania tego gruntu w prawo własności. Wnioskodawczyni nadmienia, że w związku z powyższą inwestycją poniosła wydatki na: zakup działki pod budowę, uzbrojenie terenu, inne prace przygotowawcze w tym także te dokonane jeszcze na długo przed sprzedażą pierwszego budynku. Wskazuje również, że w związku z długotrwałym przebiegiem transakcji zbycia pierwszego domu i braku środków pieniężnych na budowę kolejnego zobowiązana była do zaciągnięcia kredytu bankowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Od kiedy liczyć bieg 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)... Czy od dnia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, czy od dnia zamieszkania, czy też od dnia odbioru technicznego budynku i zameldowania się pod tym adresem...

Czy jeżeli, bieg 5-letniego okresu należy liczyć od chwili zameldowania, to poniesione koszty na budowę nowego domu (jeszcze przed sprzedażą starego domu) mogą być wliczone do rozliczenia sprzedaży w związku z tym, że pieniądze ze sprzedaży starego domu miały być przeznaczone na budowę drugiego domu...

Zdaniem Wnioskodawczyni w przedmiotowej sprawie datą nabycia działki jest data przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu we własność, natomiast w kwestii kosztów poniesionych na realizację obecnej inwestycji należy uznać wszystkie faktycznie poniesione wydatki, w tym również te nakłady, poczynione jeszcze przed sprzedażą pierwszej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) stanowi, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie podatkowej w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007 r.

W przedmiotowej sprawie nastąpiło zbycie nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym. Zaznaczyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji "nieruchomości" i w tym przypadku należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego tj. art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Z powyższego wynika, że budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

W świetle powołanych przepisów w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem mieszkalnym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek oraz zakończono budowę i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W tym przypadku nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło w 1989 r., a to oznacza, iż odpłatne zbycie tej nieruchomości po 31 grudnia 1994 r. nie podlegało już opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, zapisać.

W związku z powyższym odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu i nie podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, ponieważ minął 5-letni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo wieczystego użytkowania.

W świetle powyższych wyjaśnień uznać należy, że Wnioskodawczyni nie jest obowiązana do wydatkowania kwoty ze sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości na cele mieszkaniowe aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Uzyskany przychód nie podlega bowiem opodatkowaniu wobec faktu, że nie stanowi on przychodu w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.