Pytanie:

Czy sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w 1992 roku powiększonego o dodatkową powierzchnię w 2004 roku podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

- po rozpatrzeniu wniosku z dnia 12 czerwca 2006 roku

o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego z tytułu przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obejmującego powiększoną w stosunku do pierwotnej powierzchnię mieszkania

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła w 1992 roku w drodze przydziału wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni 52,80 m2. W 1997 roku na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przydzielono Podatniczce dodatkowe pomieszczenie o powierzchni 30,30 m2. i sporządzono aneks do przydziału, w którym uaktualniono powierzchnię lokalu do faktycznej wielkości 83,10 m2.

Następnie za zgodą spółdzielni mieszkaniowej nastąpiło powiększenie powyższego lokalu o część powierzchni dotychczasowej klatki schodowej.

W 2004 roku zawarto ze spółdzielnią umowę o ustanowieniu na rzecz wnioskodawczyni spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obejmującego powierzchnię 11,40 m2. W związku z dokonaną adaptacją lokal mieszkalny ma powierzchnię 94,50 m2.

Wątpliwości Podatniczki dotyczą opodatkowania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i powstania zobowiązania do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu uzyskanego z tej transakcji w opisanym stanie faktycznym.

Podatniczka stoi na stanowisku, iż przychód uzyskany ze sprzedaży opisanego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od części ceny sprzedaży przypadającej na powierzchnię stanowiącą różnicę pomiędzy powierzchnią lokalu według stanu na rok 1997, a obecną.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sopocie stwierdza, że stanowisko Podatniczki wyrażone w piśmie skierowanym do tutejszego Urzędu Skarbowego w dniu 12 lipca 2006r. jest prawidłowe.

Z uregulowania wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst z 2000r. Dz.U. nr 14 poz. 176 z późn.zm.) wynika, że źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 ustawy, dochodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Podatek zaś od tego dochodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że Podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a;

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
   - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w taki prawie,
   - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
   - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
   - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2. w całości, - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
3. w całości, - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
4. w całości, - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W ust. 2 art. 21 zastrzeżono, że ww. przepisy ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 2 ust. 2a przepis ust.1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 b ustawy

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z treści przedstawionych przepisów wynika, że każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, dokonane przed upływem pięciu 5 licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

Wyjątek od tej zasady stanowi cytowany przepis zawarty w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy.

Z wniosku Podatniczki z dnia 12 lipca 2006r. wynika, iż własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni 52,80 m2 nabyła w drodze przydziału wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową w 1992 roku.

W 1997 roku na podstawie aneksu do uzyskanego przydziału Podatniczka powiększyła powierzchnię lokalu mieszkalnego o dodatkowe pomieszczenie o powierzchni 30,30 m2.

Łącznie powierzchnia lokalu mieszkalnego wyniosła w 1997 roku 83,10 m2.

Następnie w 2004 roku nastąpiło powiększenie lokalu o część powierzchni dotychczasowej klatki schodowej i zawarto umowę ze spółdzielnią mieszkaniową o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obejmującego powierzchnię 11,40 m2.

Mając powyższe na względzie bieg terminu pięcioletniego, o którym w mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do części lokalu mieszkalnego liczącego 11,40m2 należy liczyć od 2004 roku.

Biorąc powyższe pod uwagę opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego podlegała będzie ta część ceny sprzedaży przypadająca na powierzchnię 11.40 m2 nabytą w 2004 rok, jako że sprzedaż tej części nastąpiłaby przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, przychodu ze sprzedaży i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele i w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub e) ustawy.