Pytanie:

Ze względu na zmianę zasad opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości, Podatnik prosi o interpretację przepisów i przedstawienie procedury naliczania podatku dochodowego. Podatnik osiada 3/4 udziałów w kamienicy od 15 lat. Zamierza dokupić 1/4 udziałów. Później planuje wyodrębniać lokale i sprzedawać je z oddzielnymi księgami wieczystymi. W szczególności prosi o rozstrzygnięcie sytuacji, gdy wyodrębni tylko jeden z lokali, czy w takiej sytuacji może wskazać, z której puli udziałów został on wyodrębniony, aby mieć jasność co do sposobu opodatkowania?

Z przedstawionego w złożonym dnia 08.05.2007r. i uzupełnionym dnia 24.05.2007r. wniosku Podatnik przedstawił następujący stan faktyczny:Od 15 lat jest właścicielem frac34; części udziałów w kamienicy, zamierza kupić pozostałą frac14; część udziałów. Po dokonaniu fizycznego wyodrębnienia poszczególnych lokali z wpisami do ksiąg wieczystych lokale będą sprzedawane . Podatnik pyta, czy przy wydzielaniu poszczególnych lokali może wskazywać, z której puli udziałów lokal został wyodrębniony aby mieć jasność odnośnie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży kolejnego lokalu.

Zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz.U.Nr 14 z 2000r. poz.176 ze zmianami) źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości , spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem o powstaniu źródła przychodu, o którym mowa w w/w art.10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decyduje m. in. okoliczność, czy zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat czy po upływie pięciu lat od końca roku w którym nastąpiło nabycie. Okoliczność ta musi być ustalona w sposób jednoznaczny.

W przedstawionej sprawie nabycie frac34; części lokali nastąpiło przed 15 laty a frac14; części nastąpi niebawem po czym nastąpi fizyczny podział nieruchomości na lokale i ich sprzedaż.
Istota współwłasności w częściach ułamkowych polega na tym ,że własność rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom, wobec czego żaden z nich nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na swoją własność. Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, jest uprawniony do jej współposiadania i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art.206 Kodeksu Cywilnego).
Sprzedaż udziału nie jest równoznaczne ze sprzedażą nieruchomości, choć każdy kolejny nabywca udziału staje się współwłaścicielem nieruchomości.

W przedstawionym stanie faktycznym, celem stwierdzenia przy sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych, czy uzyskanye z tego tytułu przychody podlegają opodatkowaniu, należy zmodyfikować przed zakupem frac14; udziałów zakres współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku, albowiem udział we współwłasności jest ściśle związany z prawem do lokalu i nie może przysługiwać innej osobie niż właścicielowi lokalu.
Zniesienie współwłasności może nastąpić na podstawie ugody współwłaścicieli lub w przypadku braku zgody na podstawie orzeczenia sądu.

Podział ten definitywnie przesądziłby o dacie nabycia poszczególnych lokali i w przypadku sprzedaży pozwoliłby ustalić czy sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie a w rezultacie dokonana sprzedaż stanowi źródło przychodu w rozumieniu art.10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.