Pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w części w 1999r. (umowa kupna) i w części w 2005r. (adaptacja powieszchni strychowej) cały przychód podlega zobowiązaniu podatkowemu czy tylko ten, który dotyczy powierzchni mieszkalnej nabytej w 2005r. i czy w związku z tym, należy wydatkować całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit.a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy tylko część odpowiadającą wartości zaadoptowanej powieszchni strychowej?

Z pisma wynika, że w grudniu 2005r. został sprzedany lokal mieszkalny poł. w Gdańsku przy ul. ... nabyty w części w 1999r. i w części w 2005r. za kwotę 190.000,00 zł. Nabycie w/w lokalu w 1999r. nastąpiło na podstawie umowy kupna na rynku wtórnym. Powierzchnia lokalu wynosiła 47,58m2 w tym powierzchnia mieszkalna 30,05 m2. Za zgodą Spółdzielni Mieszkaniowej Pani ... dokonała adaptacji powierzchni strychowej 24,25 m2. Dnia 29 listopada 2005r. zawarta została umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do zaadaptowanej powierzchni strychowej przynależnej do lokalu mieszkalnego przy ul. ... . Po sprzedaży lokalu mieszkalnego w ustawowym terminie zostało złożone oświadczenie dotyczące wydatkowania całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwości Pani ... dotyczą czy w w/w sytuacji cały przychód podlega zobowiązaniu podatkowemu czy tylko ten, który dotyczy powierzchni mieszkalnej nabytej w 2005r. i czy w związku z tym winna wydatkować całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy tylko część odpowiadająca wartości zaadaptowanej powierzchni strychowej.

Podatniczka stoi na stanowisku, że tylko przychód ze sprzedaży części lokalu mieszkalnego nabytego w 2005r. podlega zobowiązaniu podatkowemu.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst Dz. U. Nr 14 poz. 176 z 2000r. z późniejszymi zmianami), źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 19 ust. 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Na podstawie art. 28 ww. ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26.07.1991r., ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a" - "c" tj.:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

•na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

•na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

•na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego

•na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

•na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e).

Powołany przepis nie ogranicza zakresu tych pojęć, co oznacza, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przeznaczone w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego jego remont korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i prawnego należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na udział w lokalu mieszkalnym nabyty w 1999r. nie podlega zobowiązaniu podatkowemu (własność powyżej 5 lat) natomiast przychód ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w 2005r. opodatkowany będzie 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o ile nie zostanie wydatkowany w terminie 2 lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a powyższej ustawy z dnia 26 lipca 1991r.

W związku z powyższym uzyskany przychód, niewydatkowany zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a. ustawy z dnia 26 lipca 1991r. podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem w wysokości 10% i płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

• od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
• począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych (art. 28 ust 3).

Ponadto w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust 4) - tj. deklaracji PIT-23.

Zgodnie, zatem z obowiązującym stanem prawnym, przychód ze sprzedaży zaadoptowanej części lokalu mieszkalnego korzystać będzie ze zwolnienia tylko i wyłącznie w przypadku wydatkowania na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i lit e).

Zatem przedstawione Panią stanowisko we wniosku jest prawidłowe.