Pytanie:

Czy w sytuacji gdy nabywca lokalu przejął dług z tytułu niespłaconego kredytu mieszkaniowego przez zbywcę, pozostałą kwotę należności płacąc sprzedającej, która następnie wydatkowała tę kwotę na nabycie i remont nowego lokalu można mówić o wydatkowaniu całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub 3) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Z pisma wynika, że w czerwcu 2004r. został sprzedany lokal mieszkalny nabyty w 2000r. za kwotę 88.000,00 zł z ciążącym na nim zadłużeniem kredytowym. Dług ten z tytułu niespłaconego kredytu mieszkaniowego przejęty został przez nabywcę w kwocie 46.078,43 zł natomiast pozostała kwota należności tj. 41.921,57 zł została zapłacona przez kupującego sprzedającej. Ponadto Państwo ... stwierdzili, że zgodnie ze złożonym oświadczeniem dotyczącym wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kwotę 41.921,57 zł przeznaczyli na zakup nowego lokalu mieszkalnego i jego remont.

Wątpliwości podatników dotyczą czy w w/w sytuacji można uznać, iż cały przychód uzyskany ze sprzedaży został wydatkowany zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy tylko część odpowiadająca zakupowi nowego lokalu mieszkalnego i jego remontowi

Podatnicy stoją na stanowisku, że cały przychód ze sprzedaży nieruchomości został wydatkowany zgodnie ze złożonym oświadczeniem.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst Dz. U. Nr 14 poz. 176 z 2000r. z późniejszymi zmianami), źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na podstawie art. 28 ww. ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26.07.1991r., ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a" - "c": w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów

Z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e).

Powołany przepis nie ogranicza zakresu tych pojęć, co oznacza, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przeznaczone w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego jego remont korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy.

W myśl art. 19 ust. 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, opłata skarbowa, jeśli ponosi je zbywca). Jak wynika z przedstawionej przez Państwa sytuacji wartość sprzedawanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi 88.000,00 zł, z tym że tylko 41.921,57 zł zostało uiszczone przez nabywcę w gotówce, ale przejął on dodatkowo Państwa dług w wysokości 46.078,43 zł. Zgodnie z zawartą dnia 17 czerwca 2004r. umową o przystąpienie do długu nabywca przejął Państwa zobowiązanie powstałe w skutek umowy zawartej dnia 04 lutego 2000r. z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim Spółką Akcyjną z siedzibą w Warszawie I Oddział Centrum w Gdańsku, II Oddział w Gdańsku tym samym stając się kredytobiorcą. Spłacając kredyt nabywca spłacił zobowiązanie ciążące na nim a nie na Państwu jako sprzedających. Tym samym nie można uznać, iż spłacili Państwo kredyt ciążący na sprzedanym lokalu mieszkalnym. Należy zaznaczyć, iż kwota uiszczona przez nabywcę w gotówce jest tylko częścią ceny nabycia, która wynosi 88.000,00 zł i taka też jest podstawa opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Mając na uwadze powołane unormowania prawne przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na inny niż wymieniony w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. cel, nie może z uwagi na brak wyraźnego zapisu ustawowego skutkować zwolnieniem ze zryczałtowanego opodatkowania kwot wydatkowanych na ten cel. Ustawodawca bowiem w treści powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a. ustawy z dnia 26 lipca 1991r. wyraźnie wskazał, że zwolnienie obejmuje przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na budowę budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i nie przewidział od tej zasady żadnych wyjątków.

W związku z powyższym uzyskany przychód, nie wydatkowany zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a. ustawy z dnia 26 lipca 1991r. podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem w wysokości 10% i płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

• od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
• począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych (art. 28 ust 3).

Ponadto w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust 4) - tj. deklaracji PIT-23.

Zgodnie zatem z obowiązującym stanem prawnym, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego korzystać będzie ze zwolnienia tylko i wyłącznie w przypadku wydatkowania ca cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i lit e).

Zatem przedstawione Państwa stanowisko we wniosku nie jest prawidłowe.