Pytanie:

Czy sprzedaż nabytego w 2001r. prawa wieczystego użytkowania gruntu przed i po przeniesieniu prawa własności będzie opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

stanowisko przedstawione w tym wniosku nie jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

Jak wynika z przedstawionej w piśmie sytuacji dnia 17.04.2001r. Pan xxx nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu nie zabudowanej działki budowlanej obszaru 553 m2. W 2002r. podatnik rozpoczął budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którą nadal kontynuuje, na chwilę obecną jest to stan surowy zamknięty. Ponadto jak wynika z dalszej treści zapytania Urząd Gminy umożliwia dotychczasowym użytkownikom odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu na własność.

Zdaniem podatnika w przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu lub ( po przekształceniu ) nieruchomości przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na wcześniejszy zakup działki po cenach rynkowych.

Zgodnie z treścią art. 10 ust.1 pkt 8 lit. "a-c" ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zmian./ źródłem przychodu jest odpłatne zbycie : nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat , licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wynika z treści przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny / Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zmian./ w myśl art. 46 nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności ( grunty ), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości w myśl zasady superficies solo cedit wyrażonej w art. 48 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

Jednakże od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki - dotyczy to prawa wieczystego użytkowania gruntu, gdzie budynki trwale związane z gruntem lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności - są to nieruchomości budynkowe / art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego /, przy czym aby móc określić bieg pięcioletniego terminu ( zakreślonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, liczony odrębnie dla gruntu i budynku ) należy ustalić datę wybudowania budynku tj. stan, w jakim nadaje się on do zamieszkania. Natomiast jeżeli budynek nie nadaje się chociażby w części do zamieszkania to mamy do czynienia jedynie z nakładami poniesionymi na prawo użytkowania wieczystego.

Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin określony w wyżej powołanym przepisie nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

W tym konkretnym przypadku ( według stanu prawnego obowiązującego w 2006r. ) przychód uzyskany z tytułu sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z rozpoczętą budową podlegać będzie opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych bez względu na zmianę formy własności oraz wcześniejszy zakup tego gruntu po cenach rynkowych.

Ponadto informuje się, iż zgodnie z treścią art. 28 podatek od dochodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. "a - c"ustawy, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" lub "e" ustawy.

Reasumując powyższe zdaniem Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku przedstawione przez Pana stanowisko nie jest prawidłowe w odniesieniu o opisanego stanu faktycznego.