Istota interpretacji:

Problem polega na tym jak rozliczać podatek dochodowy od tych dwóch działalności, z których jedna jest obracaniem cudzymi środkami zgodnie z postanowieniem sądowym, druga własną "normalną" działalnością? Nie mogę tego sumować, są to w pewnym sensie dwa odrębne podmioty.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest zarządcą nieruchomości zajmującym się obsługą wspólnot mieszkaniowych. Sąd wyznaczył go zarządcą przymusowym kilku nieruchomości będących własnością małżeństwa (lub poszczególnych małżonków), w odniesieniu do których trwa spór sądowy. Wnioskodawca jest wyznaczony przez sąd do pobierania przychodów i opłacania kosztów tych nieruchomości. Do obsługi tej działalności ma wyodrębnione osobne konto bankowe, na które wpływają przychody i z którego reguluje koszty nieruchomości objętych zarządem przymusowym. A więc "finansowo" ta działalność jest wyodrębniona i osobna w stosunku do jego podstawowej działalności polegającej na obsłudze wspólnot mieszkaniowych. Wystawia swoje (tzn. swojej firmy) faktury obciążające najemców, większość z nich również obciąża jego firmę za różne koszty. Wyjątkiem są firmy dostarczające media, np. prąd - R, które wystawiają faktury na jednego z właścicieli, jego umieszczając na fakturze jako adresata. Takie faktury również opłaca - mimo że nie są na niego wystawiane - bo inaczej media nie byłyby dostarczane do obsługiwanych przez niego nieruchomości, a zadaniem Wnioskodawcy jest polepszenie stanu tych nieruchomości, a nie pogorszenie. Tak więc ta jego działalność w charakterze zarządcy przymusowego to jest jak gdyby firma w firmie, a środki zgromadzone na tym wyodrębnionym koncie nie są jego, Wnioskodawca jest kimś w rodzaju depozytariusza tych obcych środków z prawem rozporządzania nimi i obowiązkiem składania sądowi okresowych sprawozdań z tej działalności.

Uprawnienia i obowiązki zarządcy przymusowego zostały uregulowane w przepisach dotyczących postępowania egzekucyjnego, zawartych w części trzeciej kodeksu postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 94, z późn. zm.). Na tej podstawie zarządca przymusowy wstępuje w prawa dotychczasowego właściciela i samodzielnie, w granicach czynności zwykłego zarządu, zarządza nieruchomością. Właściciele nieruchomości zostają wyłączeni od możliwości dokonywania takich czynności, od tej daty nie uczestniczą w zarządzaniu rzeczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Problem polega na tym jak rozliczać podatek dochodowy od tych dwóch działalności, z których jedna jest obracaniem cudzymi środkami zgodnie z postanowieniem sądowym, druga własną "normalną" działalnością... Nie mogę tego sumować, są to w pewnym sensie dwa odrębne podmioty.

Zdaniem Wnioskodawcy, tych dwóch rodzajów działalności nie może sumować na potrzeby rozliczania podatku dochodowego. Działalność w zakresie obsługi wspólnot mieszkaniowych powinien prowadzić i rozliczać pod swoją firmą, natomiast działalność w zakresie zarządu przymusowego powinien rozliczać osobno, pod nazwą swojej firmy z dodatkiem – zarząd przymusowy. A więc jako osobną firmę, a przynajmniej wyodrębnioną.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) źródłami przychodów jest m.in.: działalność wykonywana osobiście oraz pozarolnicza działalność gospodarcza. Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z jej treścią, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

• prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
  
  

Wyłączenie to obejmuje więc m.in. działalność wykonywaną osobiście, zdefiniowaną jako odrębne źródło przychodów, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 2 cytowanej powyżej ustawy, której poszczególne kategorie wymieniono w art. 13 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 13 pkt 6 tej ustawy, za przychody z działalności wykonywanej osobiście, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 2, uważa się przychody osób, którym organ władzy lub administracji państwowej albo samorządowej, sąd lub prokurator, na podstawie właściwych przepisów, zlecił wykonanie określonych czynności, a zwłaszcza przychody biegłych w postępowaniu sądowym, dochodzeniowym i administracyjnym oraz płatników, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2 pkt 10, i inkasentów należności publicznoprawnych, a także przychody z tytułu udziału w komisjach powoływanych przez organy władzy lub administracji państwowej albo samorządowej, z wyjątkiem przychodów, o których mowa w pkt 9.

Instytucja zarządcy nieruchomości wyznaczonego przez sąd uregulowana jest w art. 931 do art. 941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm., czyt. dalej: K.p.c.).

Zgodnie z powyższymi przepisami, zadaniem zarządcy nieruchomości jest wykonywanie czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomości w ramach zwykłego zarządu. Czynności wykraczające poza zakres zwykłego zarządu wymagają zgody stron lub sądu. Zarządca ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości i spieniężać je. W sprawach wynikających z zarządu nad nieruchomością zarządca może pozywać lub być pozwanym. Możliwość zaciągania zobowiązań jest ograniczona do wysokości jaka może być zaspokojona z dochodów z nieruchomości i dotyczy tylko zobowiązań, które są gospodarczo uzasadnione. Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładów pracy i dochodowości nieruchomości.

Na podstawie art. 940 K.p.c. z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa m.in. koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków, bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości należących do dłużnika, bieżące należności podatkowe z nieruchomości, zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu i inne.

Na skutek ustanowienia zarządcy sądowego współwłaściciele nieruchomości nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach.

Z powyższego zatem wynika, iż zarządca sądowy działa w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości z polecenia sądu.

W myśl art. 24a ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwaną dalej "księgą", z zastrzeżeniem ust. 3 i 5, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 22a-22o.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest zarządcą nieruchomości zajmującym się obsługą wspólnot mieszkaniowych. Prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą. Dodatkowo Sąd wyznaczył go zarządcą przymusowym kilku nieruchomości będących własnością małżeństw, w odniesieniu do których trwa spór sądowy.

Wnioskodawca (jego firma) wystawia faktury obciążające najemców jak również większość z nich obciąża firmę Wnioskodawcy za różne koszty. Należności wpływają na konto bankowe Wnioskodawcy.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, iż płatnikiem należności z tytułu najmu nieruchomości, będących w zarządzie przymusowym są poszczególni najemcy a nie Sąd. Wobec tego przychody uzyskane z tytułu sprawowania zarządu nad nieruchomościami z polecenia sądu należy zakwalifikować do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Oznacza to, iż Wnioskodawca zobowiązany jest do łącznego rozliczenia w zeznaniu podatkowym przychodów jak i kosztów uzyskania przychodów (w tym również przychodów uzyskanych ze sprawowania zarządu na zlecenie sądu) jako przychodów uzyskanych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.