Pytanie:

Czy otrzymane raty na poczet budowy mieszkań (działalność developerska) należy zaliczyć do przychodu dopiero po zakończeniu budowy i przeniesieniu praw na kupującego ?

Prowadzi Pan samodzielną działalność gospodarczą polegającą na budowaniu mieszkań w budynkach jednorodzinnych i ich sprzedaży osobom prywatnym (działalność developerska). Budowa realizowana jest w przeciągu kilku okresów rozliczeniowych (miesiącach, latach podatkowych). Podczas trwania budowy kupujący wpłaca kolejne raty - zaliczki określone w podpisanej umowie sprzedaży. Raty maja charakter zaliczek na poczet ceny nieruchomości, co wynika z faktu, że kosztorys obejmuje całkowitą cenę bez wyszczególnienia kosztów poszczególnych robót. W umowach zaliczki są powiązane z zakresem robót, a nie z ich wartością. Poszczególne stany zaawansowania robót nie są odbierane protokołami a zaliczki są wpłacane, gdy wyszczególnione roboty są w toku. Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług, po otrzymaniu każdej raty-zaliczki wystawia Pan fakturę VAT i rozlicza podatek należny. Wszystkie koszty związane z budową mieszkań są na bieżąco ujmowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów i wykazywane w deklaracjach PIT-5. Odbiór budynków za pomocą stosownych protokołów następuje dopiero po całkowitym zakończeniu budowy. Wtedy następuje sprzedaż i przeniesienie na kupującego praw własności aktem notarialnym. Wtedy też zostaje wystawiona faktura obejmująca całą wartość mieszkania wraz z wyszczególnionymi ratami.

W związku z tym zwrócił się Pan do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie z pytaniem czy postępuje Pan prawidłowo uznając, że otrzymane raty na poczet budowy zaliczy do przychodów dopiero po zakończeniu budowy i przeniesieniu praw na kupującego gdyż zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Zgodnie z art. 14 a § 1 cyt. ustawy Ordynacja podatkowa, stosownie do swojej właściwości miejscowej naczelnik urzędu skarbowego, na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa, albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W związku z powyższym udzielam interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego następująco:

Zgodnie z zapisem zawartym w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 z 2000r., poz. 176 z późn. zm.) za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast stosownie do zapisu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy, do przychodu, o którym mowa w ust. 1 i 2 nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych pożyczek i kredytów oraz zwróconych pożyczek z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek.

Zasada wyrażona w art. 14 ust. 1 stanowi zasadę ogólną, natomiast ust. 1c - 1f precyzuje, z jaką datą przychód uzyskany przez podatnika staje się przychodem należnym.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 c w/w ustawy za datę powstania przychodu, z zastrzeżeniem ust. 1 e - 1 g, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku), nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym:
1. wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe, lub
2. wykonano usługę, w tym częściowo wykonano usługę, jeżeli jej częściowe wykonanie stanowi wynikający z umowy lub z odrębnych przepisów tytuł do zapłaty, lub
3. otrzymano zapłatę za wykonane świadczenie w pozostałych przypadkach.

Jak wynika z powyższego, że za datę powstania przychodu uważa się między innymi datę wystawienia faktury również na częściowo wykonaną usługę, jeżeli jej częściowe wykonanie stanowi wynikający z umowy lub z odrębnych przepisów tytuł do zapłaty. Jednakże przy świadczeniu usług budowlanych przez częściowe wykonanie usługi przyjmuje się wykonanie pewnego etapu robót i ich odebranie na podstawie stosownego protokołu. Zatem dzień częściowego wykonania usługi budowlanej to dzień podpisania protokołu odbioru danego etapu robót.

Oznacza to, że wpłacane przez inwestorów raty - zaliczki nie stanowią przychodu w sytuacji gdy nie są zapłatą za wykonanie usługi lub częściowe jej wykonanie.

W świetle powyższego otrzymywane przez Pana zaliczki nie powodują powstania przychodu dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż zastosowanie ma cyt. powyżej art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy.

W/w interpretacja odnosi się wyłącznie do przedstawionego przez wnioskodawcę i przytoczonego w treści postanowienia stanu faktycznego oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Zgodnie z art. 14 a § 4, w związku z art. 236 Ordynacji podatkowej na niniejsze postanowienie służy stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Lublinie za pośrednictwem Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.