Pytanie:

Czy sprzedaż mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z częścią usługową, którego budowę rozpoczęto w 2003r. z zamiarem wynajmu mieszkań lub pokoi oraz prowadzenia działalności gospodarczej w części usługowej będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Podatnika przychód z tytułu sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych będzie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą i podlegać będzie opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Postanowieniem z dnia 24 czerwca 2005r. Nr DG/415-17/05/MDK Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdził, że stanowisko przedstawione w przedmiotowym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego w nim stanu faktycznego. W uzasadnieniu postanowienia organ podatkowy stwierdził, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlegał będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pełnomocnik korzystając z przysługującego Podatnikowi prawa złożył zażalenie, w którym stwierdza, że organ podatkowy nieprawidłowo przyjął, iż budowanie mieszkań na sprzedaż obejmuje zakres działalności Podatnika, bowiem w ewidencji działalności gospodarczej zgłosił kupowanie i sprzedawanie nieruchomości, prowadzenie działalności handlowej nieruchomościami. Jednocześnie zauważa, iż faktycznie żadnej z tych działalności Podatnik nie prowadzi i obecnie ponosi jedynie nakłady na inwestycje. Ponadto wskazuje, że zgłoszony przeważający rodzaj działalności to pozostałe miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, gdzie indziej niesklasyfikowane.

Stwierdza też, iż ustawodawca nie wyjaśnił pojęcia "majątku wykorzystywanego", a jedynie postawił warunek, aby zbywane składniki majątku były ujęte w ewidencji środków trwałych. Informuje również, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lokali zgodnie z prawem budowlanym przystąpi do ich użytkowania i wprowadzi do ewidencji środków trwałych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku po rozpatrzeniu zażalenia stwierdza, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn.) źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W myśl zaś art. 5a pkt 6 powołanej ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Biorąc pod uwagę przedstawiony powyżej stan prawny oraz przedstawiony stan faktyczny sprawy, a mianowicie:

1. przedmiot działalności prowadzonej przez Podatnika m.in. w zakresie sprzedaży nieruchomości,
2. dokonywanie odliczeń podatku naliczonego VAT z tytułu nakładów na inwestycję związaną z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym znajdują się przedmiotowe lokale,
3. zawarcie umów przedwstępnych sprzedaży tych mieszkań, których sfinalizowanie nastąpi po dokonaniu odbioru budynku

- należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowych lokali zostanie niewątpliwie dokonana w ramach zakresu działalności, o której mowa w powołanym wyżej art. 5a pkt 6 ustawy. W konsekwencji przychód ze sprzedaży tych lokali będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ustawy z dnia 26 lipca 1991r.

Ponadto - jak prawidłowo wskazał organ pierwszej instancji - w przedmiotowej sprawie nie mają zastosowania przepisy art. 14 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 14 ust. 2c ustawy z dnia 26 lipca 1991r., gdyż dotyczą one odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych do działalności gospodarczej, zaś sprzedaż lokali w tym przypadku będzie nie wykorzystaniem tych lokali lecz bezpośrednio przedmiotem działalności Podatnika. Przy czym mając na uwadze podniesioną kwestię znaczenia pojęcia wykorzystywać należy stwierdzić, że określenie wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oznacza, że składniki majątku powinny być uprzednio w działalności używane (zgodnie z definicją zawartą w Komputerowym Słowniku Języka Polskiego przez pojęcie wykorzystywać rozumie się używać, użytkować, stosować, używać czegoś z korzyścią). W złożnym wniosku Podatnik wskazał, że zawarł już przedwstępne umowy sprzedaży przedmiotowych lokali, które zostaną sfinalizowane po dokonaniu odbioru budynku, a zatem lokale te - po wybudowaniu - nie będą wykorzystywane w prowadzonej działalności.

W związku z zarzutem, iż budowanie mieszkań nie obejmuje zakresu działalności Podatnika organ odwoławczy stwierdza, że organ podatkowy pierwszej instancji wskazał na związek budowy budynku mieszkalnego z zakresem działalności, a nie że budowanie mieszkań na sprzedaż obejmuje zakres działalności zgłoszonej przez podatnika do ewidencji działalnosci gospodarczej.

Z kolei odnosząc się do podniesionej kwestii przeważającego rodzaju działalności jak również użytkowania lokali i wprowadzenia ich do ewidencji środków trwałych, Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku wyjaśnia, co następuje:

Stosownie do treści art. 14a § 1- 4 Ordynacji podatkowej organ podatkowy pierwszej instancji na pisemny wniosek podatnika udziela pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w jego indywidualnej sprawie. Składając wniosek podatnik jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie. Naczelnik urzędu skarbowego dokonuje oceny prawnej stanu faktycznego przedstawionego we wniosku i w formie postanowienia stwierdza, czy stanowisko podatnika w sprawie jest prawidłowe czy też nie. Przedstawienie na etapie postępowania odwoławczego nowej kwestii dotyczącej sprawy - która nie podlegała ocenie prawnej przez organ podatkowy pierwszej instancji - nie mogło być uwzględnione przy rozpatrzeniu przedmiotowej sprawy przez organ odwoławczy, gdyż organ odwoławczy dokonuje wyłącznie weryfikacji postanowienia Naczelnika Urzędu wydanego w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji w stanie faktycznym, który został przedstawiony na etapie złożenia wniosku (we wniosku z dnia 18.05.2005r. Podatnik nie przedstawił podniesionych kwestii).

W tym stanie faktycznym i prawnym nie podziela się stanowiska Podatnika przedstawionego we wniosku o interpretację oraz w zażaleniu.