Pytanie:

Wnoszący zapytanie przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, że zamierza zbyć nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym z częścią użytkową wykorzystywaną przy prowadzeniu działalności gospodarczej, która stanowiła środek trwały i podlegała amortyzacji. Budynek mieszkalno - usługowy został przekazany do użytkowania w maju 1998 r. Na życzenie kupującego wartość sprzedaży nieruchomości będzie określona w umowie sprzedaży (akcie notarialnym) odrębnie dla gruntu, części użytkowej i części mieszkalnej budynku. Czy wartość działki w części proporcjonalnej do wartości lokalu użytkowego będzie kosztem transakcji sprzedaży części użytkowej budynku?

Na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Koszalinie na pisemne zapytanie z dnia 10.11.2004 r. udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego i stwierdza, co następuje:

Wnoszący zapytanie przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, że zamierza zbyć nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym z częścią użytkową wykorzystywaną przy prowadzeniu działalności gospodarczej, która stanowiła środek trwały i podlegała amortyzacji. Budynek mieszkalno - usługowy (powierzchnia mieszkalna stanowi 56,36 % całkowitej powierzchni użytkowej) został przekazany do użytkowania w maju 1998 r. Na życzenie kupującego wartość sprzedaży nieruchomości będzie określona w umowie sprzedaży (akcie notarialnym) odrębnie dla gruntu, części użytkowej i części mieszkalnej budynku.

Na tle takich okoliczności faktycznych podatnik formułuje stanowisko, iż kosztem transakcji sprzedaży części użytkowej budynku będzie wartość działki (według cen zakupu) w części proporcjonalnej do wartości lokalu użytkowego.

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Koszalinie stwierdza, iż stanowisko podatnika jest nieprawidłowe.

Do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 z 2000 r., poz. 176 ze zm.).

Zastosowanie powołanych przepisów skutkuje dokonaniem powyższej oceny prawnej stanowiska podatnika, uzasadnionej w sposób następujący:

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30.12.1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne, przy czym za budynki mieszkalne uważa się obiekty budowlane, których ca najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest dla celów mieszkalnych.

Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, iż budynek posiada charakter mieszkalny, bowiem powierzchnia mieszkalna stanowi ponad połowę całkowitej powierzchni użytkowej budynku (zgodnie z opisem technicznym projektu architektoniczno - budowlanego).

Nieruchomość, którą wnoszący zapytanie zamierza zbyć, została oddana do użytkowania w maju 1998 r., a więc podatnik posiada prawo własności ww. nieruchomości dłużej niż 5 lat.

Wobec powyższego, do opisanego stanu faktycznego ma zastosowanie 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości jeżeli:

• zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub była wykorzystywana na te potrzeby lecz była nieruchomością, o której mowa w art. 10 ust 3 ww. ustawy (tj. nieruchomością mieszkalną), a zbycie dokonane zostało po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Okoliczności faktyczne wskazują, iż zostały spełnione warunki (tj. nieruchomość była w części wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej lecz ma charakter mieszkalny, zbycie nastąpi po upływie 5 lat od wybudowania), w związku z tym sprzedaż nieruchomości nie stanowi przychodu, o którym mowa w art. 28 ww. ustawy. Skoro zaś nie występuje przychód podlegający opodatkowaniu, bezzasadne jest ustalanie kosztów uzyskania tego przychodu.

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Koszalinie informuje, że powyższa wykładnia nie stanowi urzędowej interpretacji w rozumieniu art. 14 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej.