Istota interpretacji:

Jak ustalić koszt uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży lokalu nabytego w drodze darowizny wpisanego do ewidencji środków trwałych?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych, których własność nabył w drodze darowizny od rodziców w 2010 r. Wnioskodawca zamierza dodatkowo zakupić lokal/lokale mieszkalne i w 2011 r. rozpocząć prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.

Lokale będące własnością Wnioskodawcy będą przedmiotem wynajmu lub będą używane na własne cele biurowe prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ww. lokale zostaną wpisane do ewidencji środków trwałych i będą amortyzowane.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Jaką wartość początkową należy przyjąć przy wprowadzeniu danego lokalu do ewidencji środków trwałych w przypadku, gdy dany lokal został zakupiony...
2. Jaką wartość początkową należy przyjąć przy wprowadzeniu danego lokalu do ewidencji środków trwałych w przypadku, gdy lokal został nabyty w drodze umowy darowizny...
3. Jak ustalić koszt uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży lokalu nabytego w drodze darowizny wpisanego do ewidencji środków trwałych...
   
   

Odpowiedź na pytanie trzecie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. W zakresie pytania pierwszego i drugiego wydane zostaną odrębne interpretacje indywidualne.

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 22 ust. 1d ustawy PIT w przypadku odpłatnego zbycia nieodpłatnie nabytych rzeczy lub praw w związku, z którymi stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy PIT określony został przychód, kosztem uzyskania przychodów z ich odpłatnego zbycia, z uwzględnieniem aktualizacji zgodnie z odrębnymi przepisami, jest wartość tego przychodu pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy PIT. Zatem dochodem ze sprzedaży takiej nieruchomości będzie cena sprzedaży pomniejszona o kwotę przychodu /wartość początkowa środka trwałego/ pomniejszona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Na wstępie wskazać należy, iż aby właściwie ustalić koszty uzyskania przychodów z przypadku zamierzonej sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny wykorzystywanego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i ujętego w ewidencji środków trwałych, należy prawidłowo ustalić źródło przychodu z tytułu dokonania transakcji sprzedaży tego lokalu.

W świetle przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lub w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 tej ustawy.

Odnosząc się do sprzedaży przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny wykorzystywanego przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej stwierdzić należy, iż zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 powoływanej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c ustawy.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 (przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej), nie zalicza się stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych, których własność nabył w drodze darowizny od rodziców w 2010 r.

Z uwagi na okoliczność, iż przedmiotem zamierzonej sprzedaży przez Wnioskodawcę będzie lokal mieszkalny nabyty w drodze darowizny (ujęty w ewidencji środków trwałych i wykorzystywany dla celów prowadzonej działalności gospodarczej) stwierdzić należy, że uzyskany z tego tytułu przychód stanowił będzie przychód ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeśli odpłatne zbycie nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie do ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny zastosowanie mają przepisy dotyczące źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a nie powoływane przez Wnioskodawcę przepisy art. 22 ust. 1d ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż dokonując zamierzonej sprzedaży lokalu mieszkalnego (nabytego w drodze darowizny) ujętego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanego do prowadzonej działalność gospodarczej Wnioskodawca winien ustalić koszty uzyskania przychodów, na podstawie wskazanych przepisów art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwzględnieniem art. 22 ust. 6e powoływanej ustawy.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie do ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu zamierzonej sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie mają zastosowania powoływane przez Wnioskodawcę przepisy art. 22 ust. 1d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje