Istota interpretacji:

Sposób opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości użytkowo-mieszkalnej wykorzystywanej na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 25 marca 2009r. Znak: IBPB II/2/415-127/09/MW, wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 06 kwietnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 30 października 2003r. zakupiła nieruchomość użytkowo-mieszkalną o powierzchni 716 m2(działka o powierzchni 4426 m2). W części budynku wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą (gastronomia) a pozostała część miała charakter mieszkalny (174 m2). Do części mieszkalnej należała też działka o powierzchni 3420 m2z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego lub użytkowo-mieszkalnego. Do części użytkowej należała działka z przeznaczeniem na parking dla gości restauracji (1006 m2).

Działalność gospodarcza (restauracja) nie przynosiła dochodów więc wnioskodawczyni w dniu 12 kwietnia 2007r. sprzedała przedmiotową nieruchomość.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup:

• w dniu 01 czerwca 2007r. kamienicy, w której zamieszkuje na stałe;
• w dniu 28 sierpnia 2008r. prawa wieczystego użytkowania działki o powierzchni 576 m2z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego;
• w dniu 04 listopada 2008r. dwóch lokali użytkowych w kamienicy na parterze i wydzieloną częścią 77 m2i 98 m2do kapitalnego remontu;
• w dniu 12 marca 2009r. mieszkania o powierzchni 32,42 m2do kapitalnego remontu.

Ponadto środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na opłaty u notariusza oraz w biurze nieruchomości.

Pozostałą kwotę wnioskodawczyni planuje przeznaczyć na zakup lokalu użytkowego z przeznaczeniem na gastronomię, lecz nie posiada stosownej kwoty i zmuszona jest zaciągnąć kredyt.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy można zaliczyć powyższe zakupy (wymienione w opisie) na poczet rozliczenia się z uzyskanych środków ze sprzedaży w urzędzie skarbowym...
2. Czy wystąpi podatek w przypadku jak pieniądze ze sprzedaży wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup powyższych nieruchomości...
   
   

Zdaniem wnioskodawczyni, pieniądze uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczyła na zakup innej nieruchomości i działki, co nie powinno spowodować naliczenia podatku od sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Na wstępie zauważyć należy, iż zgodnie z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Skoro ze złożonego wniosku wynika, iż powierzchnia przedmiotowego budynku użytkowo-mieszkalnego wynosi 716 m2, natomiast część mieszkalna zajmuje powierzchnię 174 m2, to w świetle ww. przepisów powyższy budynek w całości jest budynkiem użytkowym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Odrębnym źródłem przychodów jest – wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy – pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związanez działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 12 kwietnia 2007r. wnioskodawczyni zbyła (jak wykazano) budynek niemieszkalny wykorzystywany w prowadzonej przez nią pozarolniczej działalności gospodarczej. Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika natomiast czy przedmiotowa nieruchomość stanowiła środek trwały ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Powyższe pozostaje bez wpływu na kwalifikację uzyskanego ze zbycia przedmiotowej nieruchomości przychodu do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Dlatego dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej (w tym przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi). Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż przedmiotowa sprzedaż nieruchomości spełnia warunki pozwalające uznać, uzyskane w jej wyniku przychody, za przychody ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, a zatem dla sposobu jego opodatkowania bez znaczenia pozostaje cel, na jaki przeznaczone zostaną uzyskane z tej sprzedaży środki.

W konsekwencji stanowisko wnioskodawczyni, iż pieniądze uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczyła na zakup innej nieruchomości i działki, co nie powinno spowodować naliczenia podatku od sprzedaży poprzedniej nieruchomości uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.