Istota interpretacji:

Na jakiej podstawie prawnej sprzedaż własności nieruchomości ma być opodatkowana od rzekomego dochodu, skoro nie jest sprzedażą firmy ani sprzedażą budynku?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

1. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierza sprzedać prawa własności nieruchomości, a Kodeks Cywilny nie określa budynku, który nie stanowi wydzielonej na zasadzie specjalnego aktu, nieruchomości, nie zalicza do nieruchomości - a więc należny podatek od budynku nie ma podstawy prawno przedmiotowej.
2. Strona informuje, że budynek hotelowy ma charakter zamieszkiwania zbiorowego, a sprzedaż budynków o charakterze mieszkalnym jest zwolniona od podatku dochodowego. Wnioskodawca wskazuje, iż Rozporządzenie Prawa Budowlanego definiuje budynki hotelowe jako budynki zamieszkania zbiorowego - przez to rozumieć należy budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom czynkowy, a więc hotel jest budynkiem o charakterze mieszkalnym.
3. Strona wskazuje, iż sprzedaje nieruchomość posiadaną przez małżonków od 42 lat,
   
   

a budynek został zbudowany 30 lat temu, że taka sprzedaż nie jest aktem, ani wynikiem działalności gospodarczej lecz czynnością osobistą, czynność ta nie jest dokonana w celu osiągnięcia zysku, w ciągłej i zorganizowanej działalności gospodarczej - strona, jak również i małżonka nie prowadzą sprzedaży nieruchomości lub pośrednictwa.

1. Nieruchomość nie jest składnikiem majątkowym ani środkiem trwałym firmy usługowej, jaką prowadzi żona Wnioskodawcy, jest majątkiem wspólnym, całością a nie częścią przedsiębiorstwa usługowego. Wnioskodawca podnosi, że sprzedaż całego majątku, sprzedaż swego dorobku życiowego nie jest ani przychodem, ani tym bardziej dochodem. Jest "kapitalizacją" majątku, zwrotem całe życie robionej inwestycji i pracy opodatkowanej podatkiem dochodowym. Dochody za które zakupiono kiedyś tą nieruchomość i zbudowano budynek były legalne i opodatkowane, całe życie podatkiem dochodowym. Strona wskazuje, iż w latach 1947-1969 i potem od 1978 r, do dnia dzisiejszego Wnioskodawca wraz z żoną wpłacił należny podatek, a zatem nie powinien po raz drugi płacić podatku dochodowego.
2. Strona informuje, iż firma żony sprzedawała zupę, lemoniadę, noclegi, w związku z tym nie wie dlaczego sprzedaż nieruchomości Urząd Skarbowy chciałby wpisywać w obrót i dochód firmy.
3. Wnioskodawca podnosi, że jeśli zapadnie decyzja, że małżonkowie muszą zapłacić jakiś podatek od sprzedaży tej hipoteki, a będzie on motywowany faktem prowadzonych przez żonę usług - to strona prosi we wniosku o obciążenie nim tylko żony, mimo wspólnoty majątkowej, albowiem żona od 30 lat płaci podatek dochodowy jako podmiot jednoosobowy, a nie rozliczając go jako dochód wspólnoty małżeńskiej.
   
   

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 7.01.2008 r. (doręczone w dniu 10.01.2008 r.)Wnioskodawca doprecyzował swój wniosek pismem z dnia 11.01.2008 r. (data wpływu 14.01.2008 r.) informując, iż:

• przedmiotem zamierzonej sprzedaży są prawa własności do nieruchomości - art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego,
• została ona przez małżonków nabyta w 1966 r.,
• Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził żadnej działalności gospodarczej - nieruchomość nigdy nie była wpisana do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych i nie była amortyzowana,
• przedmiotowa nieruchomość była i jest wykorzystywana na potrzeby działalności małżonki, ale nigdy nie była podjęta decyzja o zaliczeniu jej do środków trwałych i wartości niematerialnych prawnych i nie były dokonywane jej odpisy amortyzacyjne,
• przedmiotowa nieruchomość nie była przez małżonkę amortyzowana,
• nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności w inny sposób niż podany powyżej.
  
  

Zdaniem Wnioskodawcy na podstawie wskazanych przepisów prawa ani strona ani małżonka nie powinna być obciążona podatkiem z tytułu sprzedaży nieruchomości. A jeżeli tak to obciążona podatkiem dochodowym od osób fizycznych powinna być tylko żona, gdyż Wnioskodawca jest inwalidą wojennym i żadnego podatku dochodowego nie odprowadza. Zdaniem Wnioskodawcy również dlatego, że żona, która prowadziła przedmiotowe usługi hotelowe rozliczając się z Urzędem Skarbowym płaciła przez 30 lat podatek dochodowy (zdaniem strony chyba podwyższony).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Na jakiej podstawie prawnej sprzedaż własności nieruchomości ma być opodatkowana od rzekomego dochodu, skoro nie jest sprzedażą firmy ani sprzedażą budynku...
2. Co będzie jeśli nieruchomość (tak jak małżonkowie planują) zostanie sprzedana, a żona za zgodą nowych właścicieli będzie nadal prowadzić swoją firmę...
3. Budynek hotelowy według prawa budowlanego ma charakter mieszkalny, czy w związku z tym sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego...
4. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek dochodowy płaci się od działalności gospodarczej, a małżeńska sprzedaż nieruchomości nie ma na celu zysku, lecz kapitalizację cało życiowej pracy i inwestycji.
5. Czy podatek dochodowy płaci się dwukrotnie...
6. Na jakiej podstawie prawnej sprzedaż całości firmy i usług (za co my nie otrzymujemy ekwiwalentu, zapłaty), w ramach sprzedaży nieruchomości, Urząd Skarbowy chce potraktować jako sprzedaż części i środków trwałych firmy i podciągnąć tą sprzedaż do art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
7. Co mówi "doktryna" na fakt, że Urząd Skarbowy dzieli na "użytkowane" i "nie-użytkowane" nieruchomości i na "użytkowanie", które przynosiły gospodarce poszczególnym podmiotom skarbu państwa przez 30 lat, chce wyznaczyć podatek, a gdyby nieruchomość była nie-użytkowana, nie wymaczałby tego podatku...
8. Czy gdyby kto inny użytkował moją nieruchomość, a właściwie nie nieruchomość, tylko budynek na tej nieruchomości, to z tego tytułu Wnioskodawca ponosiłby koszt podatkowy przy sprzedaży tej własności...
   
   

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j . z 2000 r. Dz. U. Nr 14 poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest:

• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
  
  

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
   

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustanawiający jako odrębne źródło przychodów odpłatne zbycie nieruchomości, wyraźnie wyłącza spod regulacji sytuację, w której sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ustawodawca potwierdza odrębność sposobów opodatkowania sprzedaży nieruchomości dokonywanej przez osoby prywatne oraz gdy sprzedaż taka jest przedmiotem działalności gospodarczej.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat,

Z treści powyższego przepisu wynika, iż zbycie rzeczy będących składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą ustawodawca traktuje jako przychód z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do 10 ust. 1 pkt 3 w/w ustawy źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również:

• przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 .500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi,
4. ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody
   
   

• ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
  
  

Zgodnie z art. 14 ust. 2c w/w ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca stwierdza, iż nastąpi sprzedaż nieruchomości (budynku hotelowego). Wnioskodawca wskazuje: iż przedmiotowy budynek stanowi budynek mieszkalny, gdyż ma on charakter zamieszkiwania zbiorowego. Przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była i jest na potrzeby działalności gospodarczej żony lecz nigdy nie była wpisana do ewidencji działalności gospodarczej i nigdy nie była amortyzowana.

Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z wykorzystywaniem w niej składników majątku. Wykorzystywanie tych składników wpływa niewątpliwie na osiąganie przychodów, zaś ewentualne środki pieniężne uzyskane z ich odpłatnego zbycia stanowią przychód podlegający opodatkowaniu.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. Nr 112, poz. 1317, ze zm.) budynki hotelowe mieszczą się w grupie 1 podgrupa 10 rodzaj 109. Rodzaj ten obejmuje min.: hotele i podobne budynki krótkotrwałego zakwaterowania (z wyjątkiem hoteli robotniczych - grupa 11). Zgodnie z powyższym trudno mówić w tym przypadku o zaliczeniu budynku hotelowego do kategorii budynków mieszkalnych.

Budynki mieszkalne są natomiast sklasyfikowane w grupie 1 podgrupa 11 rodzaj 110. Rodzaj nie obejmuje hoteli i podobnych budynków krótkotrwałego zakwaterowania - rodzaj 109, a zatem budynek hotelowy nie może być utożsamiany z budynkiem mieszkalnym.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy stwierdzić, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi z tytułu prowadzenia tej działalności.

Jednocześnie, przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje na niektóre rodzaje przychodów zaliczanych również do przychodów z działalności gospodarczej, Należy zatem przyjąć, iż do katalogu przychodów z działalności gospodarczej objętych zakresem regulacji art. 14 ww. ustawy można zaliczyć także inne przychody nie wymienione w tym przepisie.

Zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podniesiona we wniosku argumentacja strony, iż sprzedaż nieruchomości byłaby dwukrotnie opodatkowana - pierwszy raz z momencie opodatkowania zarobionych w dorobku małżeńskim pieniędzy, a drugi raz w momencie sprzedaży nieruchomości zakupionej z tych środków - jest nieprawidłowa.

W przypadku sprzedaży nieruchomości dokonana zostanie czynność, w związku z którą sprzedaż nieruchomości stanowić będzie odrębne źródło przychodu,

Gdyby przedmiotowy budynek wykorzystywany był w ramach działalności gospodarczej przez inną osobę niż małżonka wmyśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) zbycie przedmiotowej nieruchomości nie rodziłoby obowiązku podatkowego, zarówno u Pana, jak i u żony, ponieważ odpłatne zbycie nie następowałoby w wykonaniu działalności gospodarczej i zostałoby dokonane po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (o ile najem tego składnika nie następowałby w wyniku działalności gospodarczej).

Odnosząc się na tle przedmiotowej sprawy do ewentualnej możliwości prowadzenia przez żonę działalności gospodarczej w sprzedanym budynku hotelowym należy wskazać, iż nie ma w tym względzie przeszkód, o ile zawarte zostaną stosowne umowy cywilnoprawne między stronami, natomiast przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują tych zagadnień. W tym względzie należy się odnieść do Kodeksu Cywilnego.

Mając na uwadze powyższe w przedmiotowej sprawie małżonkowie zamierzają dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości, wykorzystywanej na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą żony.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości dokonywana w ramach działalności gospodarczej stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej małżonki.

A zatem obowiązek podatkowy powstanie tylko po stronie żony jako przedsiębiorcy, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenie fakt, iż zakup nieruchomości dokonany został na prawach wspólności ustawowej przez współmałżonków.

Przychód ten należy doliczyć do innych przychodów osiąganych przez małżonkę z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej i opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania.

Zaznaczyć należy, iż w przypadku wycofania składnika majątku z działalności gospodarczej, przychód z tytułu jego zbycia powstawał będzie również w sześcioletnim okresie po wycofaniu tego składnika - stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 w/w ustawy.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, u. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.