Pytanie:

dotyczy opodatkowania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości kupionej w celu podziałui dalszej odsprzedaży

POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 1, § 3 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku ..., z dnia ..., o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresui sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej opodatkowania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości kupionej w celu podziałui dalszej odsprzedaży

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Radomiu stwierdza, iż stanowisko Podatnikajest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10.07.2006r. do tut. organu podatkowego wpłynął wniosek ... o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowegow indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Stan faktyczny i stanowisko Podatnika przedstawione we wniosku:

" Zwracam się z uprzejmą prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
- Jakie podatki będę zobowiązany zapłacić w sytuacji, gdy kupię nieruchomość w celu jej podziału i dalszej odsprzedaży, a następnie sprzedam ją w częściach?
- Czy w takim przypadku mam obowiązek zgłosić rejestrację VAT, a jeżeli nie, to czy mogę uczynić to dobrowolnie i odliczyć podatek VAT?
Zamierzam- jako osoba prywatna, nie w ramach działalności gospodarczej-jednorazowo kupić około 2 hektarów ziemi, która może być przeznaczona pod zabudowę. Następnie zamierzam dokonać podziału tej ziemi na około 20-30 działek budowlanych. Przeprowadzę w tym zakresie wszelkie formalności geodezyjne i prawne. Następnie zamierzam sprzedać te działki, z zyskiem, jako działki budowlane.
W dostępnej literaturze znalazłem różne poglądy w kwestii opodatkowania takich transakcji. Rozbieżności dotyczą głównie kwestii czy jest to opodatkowane podatkiem VAT. Ponieważ nie chcę prowadzić potem sporów, pragnę wyjaśnić sprawę przed przystąpieniem do czynności.
Moim zdaniem, taka transakcja będzie opodatkowana tylko podatkiem od czynności cywilnoprawnych- 2 % od umów kupna sprzedaży nieruchomości oraz 10 % podatkiem od osób fizycznych w zakresie mojego zysku. Nie wystąpi tu podatek VAT, gdyż czynności nie dokonano jako przedsiębiorca, a czynność będzie wykonana jednorazowo bez zamiaru jej wykorzystania w sposób częstotliwy."

Wniosek Podatnika w części dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych rozpatrzono odrębnymi postanowieniami.

Stanowisko Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Radomiuw zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej, stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W myśl art. 14 a § 2 w/w ustawy, wniosek, o którym mowa w § 1, składa się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, naczelnika urzędu celnego lub wójta, burmistrza (prezydenta miasta), starosty albo marszałka województwa. Składając wniosek, podatnik, płatnik lub inkasent jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie.

Interpretacja, o której mowa w § 1, zawiera ocenę prawną stanowiska pytającegoz przytoczeniem przepisów prawa ( art.14 a § 3 w/w ustawy).

W myśl art. 10 ust.1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłami przychodów są:
1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta,
2) działalność wykonywana osobiście,
3) pozarolnicza działalność gospodarcza,
4) działy specjalne produkcji rolnej, 5) nieruchomości lub ich części,
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,
7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c),
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany,
9) inne źródła.

W opisanym stanie faktycznym należy uznać, iż przychód ze sprzedaży kilkudziesięciu działek uzyskanych w wyniku podziału jednej działki zakupionej przez Podatnika w celu podziału i dalszej odsprzedaży w częściach, stanowi przychód ze źródła wymienionego w art. 10 ust.1 pkt 3 w/w ustawy, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 w/w ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w art. 10 ust.1 pkt 1,2 4- 9.

Aby aktywność ludzką na polu gospodarczym zakwalifikować jako pozarolniczą działalność gospodarczą, musi być ona wykonywana, prowadzona w sposób zorganizowanyi ciągły. Zorganizowany charakter działalności gospodarczej oznacza, że musi istnieć stała struktura organizacyjna tej działalności, przy czym nie chodzi tu o strukturę "rzeczową" (środki trwałe), ale raczej o pewien stały sposób prowadzenia działalności. Jeśli idzieo ciągłość działalności, to przymiotnik "ciągły" jest tutaj przeciwieństwem "jednorazowy" (nie jest więc wymagana stricte "ciągłość" ale raczej "rodzajowa powtarzalność, "niejednorazowość".) O zakwalifikowaniu przychodów do określonego źródła decyduje faktyczny sposób wykonywania działalności.

Z wniosku wynika, iż nabycie 2 ha ziemi przeznaczonej pod zabudowę zostanie dokonane z zamiarem osiągnięcia zysku. Chęć osiągnięcia zysku jest jednym z elementów działalności gospodarczej.

O zorganizowanym charakterze działalności polegającej na sprzedaży działek budowlanych świadczy fakt zakupienia dużego obszaru ziemi i podzielenie jej po przeprowadzeniu wszelkich formalności geodezyjnych i prawnych na kilkadziesiąt ( 20-30) działek budowlanych.

Ciągłość, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyraża się w powtarzalności sprzedaży (Podatnik nie dokonuje jednorazowej sprzedaży, sprzedaż kilkudziesięciu działek ma charakter powtarzalny).

Zorganizowany charakter sprzedaży, powtarzalność czynności oraz chęć osiągnięcia zysku (zarobkowy charakter), to elementy istotne dla zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości, jako pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z powyższym, w opisanym stanie faktycznym, przychody ze sprzedaży działek powstałych z podziału nieruchomości zakupionej w celu dalszej odsprzedaży, winny być zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. pozarolniczej działalności gospodarczej), a nie do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, opodatkowanych podatkiem ustalonym w formie ryczałtu w wys. 10 % uzyskanego przychodu (tj. źródła przychodów wyodrębnionego w art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jednocześnie tut. organ podatkowy informuje, iż 10 % zryczałtowany podatek z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, dotyczy przychodu (nie zysku) uzyskanegoz tego tytułu. Jednakże w przedstawionym stanie faktycznym, powyższy sposób opodatkowania nie ma zastosowania z przyczyn wyżej opisanych.

Należy podkreślić, iż niniejsze postanowienie zawiera ocenę prawną stanowiska Podatnika dokonaną w oparciu o stan prawny obowiązujący w 2006r.

W związku z powyższym, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Radomiu stwierdza, iż stanowisko Podatnika przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

Pouczenie:
Udzielona interpretacja co do zakresu i stosowania prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia opisanego we wniosku.Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej, niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej- do czasu jej zmiany lub uchylenia.Na niniejsze postanowienie zgodnie z art. 14a § 4 Ordynacji podatkowej, przysługuje zażalenie. Zażalenie zgodnie z art. 236 § 2 pkt 1, art. 220 i art.223 w związku z art. 239 Ordynacji podatkowej wnosi się do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Radomiu w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego postanowienia. Zażalenie, zgodnie z art. 222 Ordynacji podatkowej, winno zawierać zarzuty przeciwko postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.Zażalenie podlega opłacie skarbowej w wys. 5 zł (w znakach opłaty skarbowej).Niniejsze postanowienie może zostać zmienione lub uchylone w drodze decyzji przez organ odwoławczy w trybie art. 14b § 5 Ordynacji podatkowej.

Otrzymują:
1. Adresat2. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 3. Dyrektor Urzędu Kontroli Skarbowej w Warszawie4. a/a