Pytanie:

Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości - gruntu, zakupionego z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej ?

Wnioskiem z dnia 08.08.2005 r. podatnik zwrócił się do tut. organu podatkowego o udzielenie pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego - podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ze złożonego wniosku uzupełnionego w dniu 02.11.2005 r. wynika, że w kwietniu 2004 roku podatnik zakupił nieruchomość z przeznaczeniem na realizację parkingu strzeżonego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z uwagi na problemy biurokratyczne oraz przewidywane duże koszty inwestycyjne podatnik nieruchomości tej nie zagospodarował i zamierza ją sprzedać. Podatnik ma wątpliwości w jakiej wysokości ma uiścić podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego gruntu oraz co będzie stanowić podstawę do naliczenia podatku.

Zdaniem podatnika, w przypadku sprzedaży tej nieruchomości ma on obowiązek uiścić 19% podatku od różnicy pomiędzy wartością sprzedaży netto a wartością zakupu, pomniejszonej o koszty związane z zakupem nieruchomości.

W wyniku analizy wniosku oraz dokumentów załączonych do niego Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach stwierdza co następuje.

Na wstępie należy nadmienić, że podatnik od listopada 2003 roku prowadzi działalność gospodarczą i na 2005 rok zadeklarował opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej. Podatnik nabył nieruchomość dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość ta stanowi środek trwały niepodlegający amortyzacji, co wynika z art. 22c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). W wyniku odpłatnego zbycia takiej nieruchomości, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje przychód z działalności gospodarczej. Sposób ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia środków trwałych reguluje art. 24 ust. 2 powołanej ustawy. Dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia składnika majątku jest różnica między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych.

Wartość początkową środka trwałego ustala się wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 i ust. 3 ustawy. W przypadku nabycia w drodze kupna wartością początkową zakupionego gruntu będzie więc cena jego nabycia. Za cenę nabycia przyjmuje się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Wydatki na nabycie gruntu zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a powołanej ustawy nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Nie mogą być również zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w sposób pośredni poprzez odpisy amortyzacyjne, co potwierdza art. 22c pkt 1 w/w ustawy. Jednakże ustalając dochód ze sprzedaży gruntu podatnik w kosztach uzyskania przychodu uwzględni wartość początkową zakupionego gruntu ustaloną zgodnie z przytoczonym powyżej przepisem art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu zakupionego z przeznaczeniem na działalność gospodarczą będzie więc przychodem z działalności gospodarczej i należy go zaewidencjonować w kolumnie 8 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Z chwilą sprzedaży gruntu wartość początkowa tego gruntu stanie się kosztem uzyskania przychodów i zostanie ujęta w 14 kolumnie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Ponieważ podatnik korzysta z opodatkowania na ogólnych zasadach, do ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego należy zastosować skalę podatkową , o której mowa w art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wysokość stawki podatku, według której będzie obliczony podatek, zależeć będzie od kwoty prawidłowo wyliczonego dochodu. Może to być zatem stawka 19%, 30% lub 40%.