Pytanie:

Czy koszty związane z eksploatacją nieruchomości ponoszone przez najemcę stanowią przychód wynajmującego?

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nisku, działając na podstawie art. 14a § 1, § 3 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz art. 2 ust 1a i art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 22.06.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 23.06.2006 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego,postanawia uznać stanowisko pani Krystyny K. za prawidłowe w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku.

Zgodnie z art. 14a § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości m.in. naczelnik urzędu skarbowego na pisemne zapytanie podatnika, płatnika, inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W dniu 23.06.2006 r. wpłynął do Naczelnika tut. Urzędu wniosek pani Krystyny K. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji o zakresie i sposobie zastosowania prawa podatkowego w stanie faktycznym, o którym mowa niżej. Po dokonaniu analizy złożonego wniosku ustalono, że w sprawie będącej jego przedmiotem spełnione są przesłanki, o których mowa w art. 14a § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa.

Pani Krystyna K. jako osoba nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej uzyskuje przychody z najmu nieruchomości. Od przychodów z tytułu najmu nieruchomości pani Krystyna K. opłaca zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych. Umowa najmu nieruchomości przenosi obowiązek opłacania przez najemcę kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości, tj. energii elektrycznej, opłat za zużycie wody, wywóz śmieci, podatku od nieruchomości, ubezpieczeń. Podatniczka pyta, czy koszty związane z eksploatacją nieruchomości ponoszone przez najemcę stanowią przychód wynajmującego. Jeśli jest to przychód, to czy jest on opodatkowany stawką ryczałtu 8,5 %.Zdaniem podatniczki, w przypadku gdy z umowy najmu wynika, że najemca jest obowiązany do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją przedmiotu najmu, to ich wysokość nie stanowi przychodu wynajmującego.

Stosownie do obowiązującego brzmienia art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast zgodnie art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest treść zawartej pomiędzy stronami umowy. Strony tej umowy określają w niej przedmiot najmu i czynsz - oznaczony w pieniądzach albo świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.Przychodami z najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej - bez względu na formę opodatkowania - są faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub pozostawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za istniejące w tym lokalu media (m.in. za wodę, energię elektryczną oraz gaz) i inne opłaty (za wywóz śmieci, ubezpieczenia oraz podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W takiej sytuacji bowiem po stronie wynajmującego nie występuje przysporzenie majątkowe, a tym samym nie powstaje przychód.