Pytanie:

Jak w przedstawionym stanie faktycznym należy prawidłowo rozliczyć przychody i koszty z tytułu najmu lokalu mieszkalnego?

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm./ opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art.21, 52 i 52a oaz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku, z kolei z treści art.9 ust. 2 tej ustawy wynika, że dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 - 25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Katalog źródeł przychodów został określony w art. 10 ust.1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r., przy czym jako odrębne źródło przychodów został wymieniony między innymi najem (art.10 ust.1 pkt 6).

Z treści powyższych przepisów wynika więc, że wyliczenia dochodu w danym roku podatkowym dokonuje się przez wprowadzenie różnicy między sumą przychodów osiągniętych w danym roku podatkowym z danego źródła przychodów a kosztami ich uzyskania poniesionymi w tym samym roku podatkowym. Ustawodawca w art. 22 ust.1 ustanowił generalną zasadę, iż kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Treść powyższego przepisu w sposób jednoznaczny wskazuje, że kosztami uzyskania przychodów mogą być wydatki, które pozostają w bezpośrednim związku ze źródłem przychodów i zostały poniesione w celu jego osiągnięcia oraz nie zostały wymienione w art. 23 ust. 1 tej ustawy, jako nie uznawane za koszty uzyskania przychodów.

ad.1 Podstawą ustalania przychodów z najmu jest zawarcie pomiędzy stronami umowy najmu, w której strony określają wysokość czynszu oraz zobowiązania jakie ponosi najemca względem wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem ustalone przez spółdzielnię), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Z treści zebranego materiału jednoznacznie wynika, że opłaty czynszowe za wynajęty lokal mieszkalny są w części płacone przez najemcę a w części przez Urząd Miasta Gdyni zatem nie stanowią dla właścicieli przychodu. Zatem przychodem dla właścicieli będzie wyłącznie otrzymywany czynsz określony w umowie najmu.

ad.2 Odpisów amortyzacyjnych tzw. metodą uproszczoną dokonuje się na zasadach określonych w art.22g ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, na mocy którego podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, wynajmowanych, wydzierżawianych lub używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą do celów podatku od nieruchomości.

Przy zastosowaniu metody uproszczonej roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko przedstawione przez podatnika we wniosku jest nieprawidłowe.