Istota interpretacji:

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2007 r. Wnioskodawczyni zakupiła działkę budowlaną na zasadzie prawa własności. W kwietniu 2008 r. uzyskano decyzję zezwalającą na budowę domu jednorodzinnego. Pozwolenie na użytkowanie Wnioskodawczyni otrzyma wiosną 2011 roku – obecnie kompletuje ostatnie dokumenty. Ponieważ Wnioskodawczyni nie posiada dużo środków finansowych – dom został wybudowany systemem gospodarczym. Większość prac była wykonywana we własnym zakresie, własnymi siłami. Na te prace Wnioskodawczyni nie posiada faktur. Wnioskodawczyni korzystała tylko z możliwości otrzymania zwrotu podatku VAT za materiały budowlane. Ze względu na sytuację w jakiej się znalazła, konieczna jest sprzedaż domu w 2011 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W związku z powyższym opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o wyjaśnienie kwestii dotyczącej podatku od osób fizycznych należnego przy sprzedaży nieruchomości.

Które przepisy będą obowiązywały Wnioskodawczynię przy wyliczeniu należnego podatku...

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Od 01.01.2007 r. do 31.12.2008 r. obowiązywały przepisy, które mówiły, że przy sprzedaży nieruchomości zakupionej (nabytej) w ww. przedziale czasu należny podatek to 19% od dochodu. Dostępną ulgą była ulga meldunkowa (pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy).

Od 1 stycznia 2009 r. przepisy w tej kwestii uległy zmianie w części dotyczącej ulgi – nowa obowiązująca to możliwość nie płacenia podatku PIT, jeżeli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, a rozliczenie tych środków nastąpi w okresie 2 lat od momentu zbycia.

Jak wcześniej Wnioskodawczyni wspomniała działka została zakupiona w 2007 r., dom oddano do użytku w 2011 r. Dom powstał oficjalnie (oddanie do użytkowania; wpis do rejestru gruntów oraz KW) w 2011 r. i to dom jest przedmiotem (głównym) sprzedaży – oczywiście wraz z gruntem na którym jest posadowiony. Wartość domu do sprzedaży jest możliwa do wyceny według stawek aktualnych na rynku. Natomiast trudno jest obliczyć wartość działki zakupionej w innych realiach cenowych gruntów. Dodatkowo tak jak wcześniej zostało wspomniane dom budowany był systemem gospodarczym, własnymi siłami i na te prace Wnioskodawczyni nie ma faktur. Dlatego też biorąc pod uwagę powyższe, według Wnioskodawczyni przy sprzedaży przedmiotowego domu powinny mieć zastosowanie przepisy o PIT obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. i obowiązujące do dzisiaj.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2007 r. Wnioskodawczyni zakupiła działkę budowlaną. W kwietniu 2008 r. uzyskano decyzję zezwalającą na budowę domu jednorodzinnego. Pozwolenie na użytkowanie Wnioskodawczyni otrzyma wiosną 2011 roku. Ze względu na sytuację w jakiej się znalazła, konieczna jest sprzedaż domu w 2011 r.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji zawartej w ustawie z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Natomiast zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż skoro Wnioskodawczyni dokonała w 2007 r. zakupu działki budowlanej a następnie wybudowała na niej dom jednorodzinny to nabycie nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego miało miejsce w 2007 r. Tym samym, nie istotny z punktu widzenia art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt oddania budynku do użytkowania w 2011 r. Wnioskodawczyni nie nabyła ani nie wybudowała żadnej nowej nieruchomości. W związku z tym, w przypadku sprzedaży budynku wybudowanego na gruncie nabytym w 2007 r. bieg terminu 5 – letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczy się od daty zakupu gruntu, tj. od 2007 r.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która została nabyta w 2007 r. – w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu przejściowego – będą miały zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Jak wynika z treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć, m.in. związane ze zbyciem:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków (art. 21 ust. 22 ustawy).

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Zaznaczyć należy, iż na mocy przepisu art. 8 ust. 3 cytowanej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składa się w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy.

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

• okres zameldowania na pobyt stały nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,

• terminowe złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.
  
  

Podkreślić należy, iż zwolnieniem określonym w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Oznacza to więc, że przychód uzyskany ze zbycia gruntu, udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie związanego ze zbywanym prawem do lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym wskazać należy, iż w przypadku, gdy podatnik odpłatnie zbywa budynek wraz z gruntem, wyodrębnienie wartości gruntu nie powinno stanowić problemu, bowiem w sporządzonym akcie notarialnym notariusz, w odrębnych pozycjach wykazuje powierzchnię i wartość przedmiotowego budynku oraz powierzchnię i wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że sprzedaż w 2011 r. nieruchomości nabytej w 2007 r. będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na fakt, iż nabycie nieruchomości nastąpiło w 2007 r. kwestię opodatkowania należało rozpatrzyć w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. W tym stanie prawnym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Przychód ten może jednak korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, wyłącznie od wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jeśli zostaną spełnione wszystkie ww. warunki. Przychód ze sprzedaży gruntu związanego z budynkiem nie będzie korzystał ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.