Istota interpretacji:

Opodatkowanie dochodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Na mocy decyzji Prezydenta Miasta zwrócono spadkobiercom byłych właścicieli 0,459 części kamienicy składającej się z 4 lokali komunalnych z lokatorami, 2 pustostanów oraz 2 wynajętych garaży. W budynku jest wspólnota mieszkaniowa, która co miesiąc obciąża właściciela powyższych lokali notą obciążeniową w związku z kosztami wynikającymi z obsługi lokali (woda, centralne itp.). Wpłaty lokatorów obecnie przekraczają kwotę wymaganą przez wspólnotę na ok. 700 zł miesięcznie. Nowi właściciele to grupa 15 osób mających udziały (od 1,25% do 30%) w przypadającej im części budynku.

Pismem z dnia 09.05.2011 r. (data wpływu 11.05.2011 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała, iż w wyniku szeregu spadkobrań, z których ostatnie miało miejsce w 2002 r. odziedziczyła udziały budynku, który 29.04.2011 r. został notarialnie zwrócony spadkobiercom byłych właścicieli. Od 10.01.2011 r., tzn. od protokolarnego zwrotu przez miasto spadkobiercom byłych właścicieli (w tym Wnioskodawczyni) lokali komunalnych w budynku, najemcy płacą comiesięczny czynsz nowym właścicielom (tzn. m. in. Wnioskodawczyni). Wnioskodawczyni (razem z pozostałymi właścicielami) płaci administratorowi wspólnoty mieszkaniowej należności zgodnie z comiesięczną notą obciążeniową (eksploatacja, centralne itp.). Co miesiąc, w wyniku powyższej regulacji zobowiązań wobec wspólnoty, zostaje nadwyżka z płaconego przez najemców czynszu w wysokości ok. 700 zł. Udział Wnioskodawczyni w części komunalnej budynku (więc i w dochodach) wynosi 30%. Szacowany dochód miesięczny Wnioskodawczyni wynosi więc ok. 210 zł, a roczny 2 500 zł.

Pismem z dnia 24.05.2011 r. Wnioskodawczyni doprecyzowała, że dochód z najmu lokali zamierza rozliczać na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. W jaki sposób Wnioskodawczyni ma regulować swoje zobowiązania podatkowe wynikające z czerpania dochodu z wyżej opisanego najmu...
2. W jaki sposób Wnioskodawczyni ma regulować swoje zobowiązania podatkowe wynikające z czerpania dochodu z wyżej opisanego najmu, jeśli czynsze najemców zostaną podwyższone tak, że pod koniec roku np. w październiku sumaryczny dochód z tytułu najmu przekroczy 3 091 zł...
3. Czy Wnioskodawczyni powinna przy sprzedaży tych lokali zapłacić podatek dochodowy...
4. Czy Wnioskodawczyni powinna przy sprzedaży tych lokali zapłacić jakiś inny podatek...
   
   

Odpowiedź na pytanie pierwsze i drugie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie pytania trzeciego i czwartego zostanie rozpatrzony odrębnie.

Ad. 1 Zdaniem Wnioskodawczyni prawidłowe będzie, jeśli swoje zobowiązania podatkowe z tego tytułu rozliczy na koniec roku w PIT od osób fizycznych, doliczając ww. sumę do swoich dochodów uzyskiwanych z umowy o pracę (jedyne źródło dochodów).

Ad. 2 Według Wnioskodawczyni, w tej sytuacji powinna ona od następnego miesiąca płacić miesięczną zaliczkę. Na koniec roku rozliczyć się według zasady opisanej powyżej, dodając do dochodów uzyskiwanych z umowy o pracę dochody od najemców, a płaconą co miesiąc zaliczkę uwzględnić w PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej w myśl przepisu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Aby określony wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.
  
  

Zauważyć należy, iż przez sformułowanie "w celu" należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu), a dążenie podatnika ma przymiot "celowości", jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy o związkach przyczynowo-skutkowych można zasadnie uznać, że poniesiony koszt może przynieść oczekiwane następstwo (doprowadzić do zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu).

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano, oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób, gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu nie dopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.

Stosownie zatem do ust. 3, o którym mowa w ww. przepisie, wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 3f, ustala się w następujący sposób:

1. obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,
2. zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b,
3. zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.
   
   

Stosownie do art. 44 ust. 6 ww. ustawy zaliczki miesięczne od dochodów wymienionych w ust. 1, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego.

Obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę wolną od podatku, która w 2010 r. i w 2011 r. wynosi 3.089 zł.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w wyniku spadkobrania Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką kamienicy położonej składającej się z 4 lokali komunalnych z lokatorami, 2 pustostanów oraz 2 wynajętych garaży, które obecnie są wynajmowane. Najemcy płacą comiesięczny czynsz nowym właścicielom (tzn. m. in. Wnioskodawczyni). Wnioskodawczyni (razem z pozostałymi właścicielami) płaci administratorowi wspólnoty mieszkaniowej należności zgodnie z comiesięczną notą obciążeniową (eksploatacja, centralne itp.). Co miesiąc, w wyniku powyższej regulacji zobowiązań wobec wspólnoty, zostaje nadwyżka z płaconego przez najemców czynszu w wysokości ok. 700 zł. Udział Wnioskodawczyni we współwłasności budynków wynosi 30%. Szacowany dochód miesięczny Wnioskodawczyni wynosi więc ok. 210 zł, a roczny 2 500 zł.

Reasumując, przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie ujęte we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż:

• w przypadku, gdy w roku podatkowym dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu umowy najmu nie przekroczy kwoty wolnej od podatku, tj. kwoty 3.089 zł, wówczas Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do uiszczania zaliczek na podatek dochodowy w trackie roku podatkowego, natomiast ww. dochody winna wykazać w zeznaniu podatkowym wraz z dochodami uzyskanymi ze stosunku pracy (PIT-36).
• w przypadku, gdy otrzymana kwota ze względu na jej wysokość spowoduje obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy, stosownie do treści art. 44 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni winna w terminie do 20 następnego miesiąca wpłacić należną zaliczkę na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego.
  
  

Wówczas, Wnioskodawczyni zobowiązana jest złożyć zeznanie podatkowe (PIT-36) o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, uwzględniając w nim dochody uzyskiwane z tytułu umowy najmu i umowy o pracę oraz wpłacone zaliczki.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.