Istota interpretacji:

Podstawę opodatkowania stanowi przychód pomniejszony o koszty nabycia. Ponieważ Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę niższą od ceny zakupu przychód do opodatkowania nie wystąpi. Przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia należy mieć na uwadze brzmienie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

W 2006r. Wnioskodawca nabył wraz z małżonką na zasadach wspólności majątkowej nieruchomość - działkę budowlaną. Następnie 23.03.2008 r., tj. przed upływem 5 lat od nabycia Wnioskodawca dokonał sprzedaży tej nieruchomości składając w odpowiednim terminie oświadczenie w urzędzie skarbowym o zamiarze wydatkowania w przeciągu 2 lat kwot ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe -aby uniknąć konieczności zapłaty 10% podatku dochodowego. Przed upływem ww. terminu Wnioskodawca nabył w dniu 08.02.2010 r. wraz z małżonką zabudowaną budynkiem mieszkalnym nieruchomość stanowiącą własność p. A. H.

Status prawny nabywanej nieruchomości określony był następującą dokumentacją:

1. Wpisem do ksiąg wieczystych, z którego wynikało, iż p. A. H. jest jedyną właścicielką, a nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich.
2. Wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej gdzie wskazano p. A. H. jako jedyną właścicielkę nieruchomości położonej na terenie B.
3. Aktem notarialnym zakupu rzeczonej nieruchomości, z którego wynika, iż p. A. H. nabyła ją w 2003 r. samodzielnie na zasadach odrębności majątkowej małżeńskiej obowiązującej od 1994 r. na mocy stosownego aktu notarialnego.
   
   

Mając na względzie powyższe dokumenty Wnioskodawca nabył działkę wraz z żoną od p. A. H. w przekonaniu o tym, iż w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie przysługują żadne roszczenia osób trzecich. Niestety po kilku miesiącach od zakupu okazało się, iż w Sądzie Rejonowym toczy się postępowanie z pozwu byłego męża p. A. H. o podział majątku dorobkowego, w tym m.in. odnośnie omawianej nieruchomości. Były mąż (rozwód miał miejsce w 2005 r.) p. C. H. dowodzi, iż pomimo zawarcia rozdzielności majątkowej w 1994 r. nieruchomość została nabyta ze środków finansowych pochodzących z dorobku wspólnego sprzed ustanowienia tejże rozdzielności. Z tego powodu żąda zwrotu poniesionych nakładów na zakup ww. nieruchomości i należnej mu części obecnej wartości nieruchomości. W tej sprawie powód zawnioskował o ustanowienie przez sąd biegłego d/s wyceny nieruchomości.

Mając na względzie fakt sprzedaży przedmiotu sporu po złożeniu pozwu przez p. C. H. istnieje realne zagrożenie wystąpieniem przez niego z tzw. skargą pauliańską (zw. z nabyciem nieruchomości w złej wierze). W związku z tym, w celu uniknięcia ryzyka, ewentualnie poważnych strat finansowych, a także absorbującego uczestnictwa w procesie sądowym Wnioskodawca zdecydował się odsprzedać przedmiotową, nieruchomość w styczniu bądź lutym 2011 r. p. A. H. po cenie nabycia pomniejszonej o poniesione przez Wnioskodawcę koszty (tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne, koszty wypisów urzędowych), a także o nakłady poniesione na nieruchomość - naprawy budynku, utrzymanie ogrodu, podatki lokalne, media.

Wnioskodawca podkreśla, iż w chwili nabycia nieruchomości kierując się domniemaniem prawdziwości opisanych wcześniej dokumentów, a także oświadczeniem sprzedawcy przy sporządzaniu aktu notarialnego zakupu, nie posiadał żadnej wiedzy o roszczeniach osób trzecich w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Zamiar sprzedaży podjął dopiero po kilku miesiącach od jej zakupu po powzięciu informacji o pozwie byłego męża p. A.H.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy nabywając nieruchomość od p. A. H. spełniłem warunek do zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości uzyskanego w 2008 r. z 10% podatku dochodowego...
2. Czy dokonując w roku 2011 sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r. osobie, od której tę nieruchomość Wnioskodawca nabył, po cenie niższej od ceny zakupu, powstaje w stosunku do niego obowiązek podatkowy w podatku dochodowym...
   
   

Odpowiedź na pytanie Nr 2 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Wniosek Pana w zakresie pytania Nr 1 zostanie rozstrzygnięty oddzielną interpretacją.

Ad: 2

Zdaniem Wnioskodawcy stosownie do art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (obecny stan prawny).

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zatem w przypadku Wnioskodawcy nie powstaje zobowiązanie podatkowe w związku z faktem, iż koszty nabycia przekraczają przychód ze sprzedaży co skutkuje brakiem dochodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy w kontekście zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, istotne jest ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawczynię sprzedawanego mieszkania.

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, iż do kupna przedmiotowej nieruchomości doszło w 2010 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, wskazanym w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m in.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.
  
  

W myśl art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z opisu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że, Wnioskodawca zdecydował się sprzedać nabytą w 2010 r. nieruchomość w styczniu bądź lutym 2011 r. po cenie niższej od ceny zakupu.

Reasumując mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż podstawę opodatkowania stanowi przychód pomniejszony o koszty nabycia. Ponieważ Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę niższą od ceny zakupu przychód do opodatkowania nie wystąpi. Przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia należy mieć na uwadze brzmienie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie informujemy, że opłata w wysokości 70,00 zł (uiszczona nienależnie, ponieważ wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, zaś w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. W przedmiotowym wniosku Wnioskodawca przedstawił jeden stan faktyczny oraz jedno zdarzenie przyszłe, zatem należna opłata wynosi 80 zł.) wniesiona w dniu 29.12.2010 r. na konto Izby Skarbowej w Warszawie stanowi nadpłatę i zostanie zwrócona na adres Wnioskodawcy, zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej.

Końcowo wskazać należy, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje