Istota interpretacji:

możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca i jego żona są małżeństwem bezdzietnym. W 2004r. zostali poinformowani, że ich dom zgodnie z projektem został przeznaczony do rozbiórki z powodu budowy drogi ekspresowej. Ze względu na to, że inwestycja miała potrwać kilka lat małżonkowie podjęli decyzję, że za swoje oszczędności zakupią działkę budowlaną i zaczną budować nowy dom. W dniu 31 sierpnia 2004r. dokonali zakupu działki budowlanej. Wnioskodawca nadmienia, że Główna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA) ciągle przekładała termin zakończenia wykupu domów. W międzyczasie stan zdrowia Wnioskodawcy znacznie się pogorszył i małżonkowie zrezygnowali z budowy domu. Podjęli natomiast decyzję o sprzedaży działki zakupionej w 2004r., chcąc mieć pieniądze na zaliczkę na kupno nowego domu. Dodatkowo GDDKiA poinformowała małżonków, że wykup ich nieruchomości nastąpi dwuetapowo i należność otrzymają w dwóch ratach za każdą część nieruchomości osobno. Wnioskodawca wyjaśnia że m.in. z tego powodu (obawiając się braku gotówki) zdecydowali o wcześniejszej sprzedaż działki nabytej w 2004r. W dniu 27 sierpnia 2008r. aktem notarialnym dokonali sprzedaży działki budowlanej zakupionej w dniu 31 sierpnia 2004r. za kwotę 72 000 zł.

Na początku 2010r. ruszył końcowy etap wykupu pierwszej części nieruchomości przez GDDKiA. Małżonkowie znaleźli w swojej miejscowości dom do kupienia i spisali w dniu 21 czerwca 2010r. wstępny akt notarialny. Zgodnie z tą umową wpłacili w dwóch ratach zaliczkę na zakup nowego domu w łącznej kwocie 72 000 zł stanowiącą całą kwotę ze sprzedaży działki. Wnioskodawca nie podaje daty wpłaty pierwszej części zaliczki na konto sprzedającego, wskazuje jedynie, że druga część została wpłacona w dniu 26 sierpnia 2010r. na konto banku, w którym właściciele tej nieruchomości wzięli kredyt hipoteczny. Wnioskodawca informuje też, że w dniu 27 sierpnia 2010r., zgodnie z oświadczeniem złożonym w urzędzie skarbowym, mijał termin wydatkowania pieniędzy ze sprzedaży działki na zakup innej nieruchomości.

W dniu 06 września 2010r. małżonkowie podpisali końcowy akt notarialny dokonując zakupu domu i wpłacili brakującą kwotę z pieniędzy otrzymanych od GDDKiA.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego i wydatkowanie całej kwoty ze sprzedaży działki na zapłatę zaliczki na nową nieruchomość jest dokumentem wystarczającym do braku powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, akt notarialny zawarty w dniu 21 czerwca 2010r. jest dokumentem wiążącym w świetle prawa. Zgodnie z tym aktem została wpłacona zaliczka w łącznej kwocie 72 000 zł przed terminem 27 sierpnia 2010r. (jest to termin, przed którym pieniądze ze sprzedaży działki w dniu 27 sierpnia 2008r. miały być w całości przeznaczone na zakup innej nieruchomości). Dlatego Wnioskodawca jest zdania, że dotrzymał terminów i nie powinien być obciążony podatkiem od sprzedaży działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie – w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powyższe przepisy, stwierdzić należy, że do sprzedaży działki, którą Wnioskodawca wraz z żoną nabył w 2004r., będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy dotyczącej nabycia prawa własności nowej nieruchomości, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w umowie sprzedaży. Jednakże zawarcie definitywnej umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego przeniesienia własności jest także niezbędne aby można było uznać, że zostały spełnione wszystkie przesłanki uprawniające do zwolnienia.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że warunkiem uprawniającym do zwolnienia jest faktyczne wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Istotne znaczenie będzie zatem miała data dokonania przedpłaty (zaliczki) na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej sprzedaży nabywanej nieruchomości, pod warunkiem właściwego udokumentowania zawartej transakcji oraz jej sfinalizowania. W tym miejscu powtórzyć należy, iż samo zawarcie umowy przedwstępnej nie jest bowiem przesłanką wystarczającą. Niezbędne jest jeszcze zawarcie umowy przyrzeczonej, choć ta umowa nie musi być istotnie łączona z datą wydatkowania środków ze sprzedaży.

W sytuacji przedstawionej we wniosku, z uwagi na fakt, iż pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki w całości wydatkowano na poczet nabycia nowej nieruchomości w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży działki, a następnie doszło do sfinalizowania transakcji, a więc zawarcia umowy przyrzeczonej, zostały spełnione przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży działki.

Stanowisko Wnioskodawcy jest więc prawidłowe.

Końcowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach zaznacza, że jeżeli stan faktyczny przedstawiony we wniosku różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.