Istota interpretacji:

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości składającej się z działki nr 106/18 o powierzchni 991 m2zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym przedwojennym oraz budynkiem gospodarczym pochodzącym z tego samego okresu. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą i powstała w wyniku podziału parceli 106/10 o powierzchni 3 140 m2na parcele 106/17 i 106/18, zatwierdzonego Decyzją Burmistrza Miasta z dnia 25 kwietnia 2005r.

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie:

1/ postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 08 września 2003r. w wysokości 3/48 części nieruchomości 106/10,

2/ umowy darowizny z dnia 30 stycznia 2004r. w wysokości 24/48 części nieruchomości 106/10,

3/ umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 22 czerwca 2005r. - nabycie na wyłączną własność działki 106/18.

Wnioskodawca planuje sprzedaż opisanej nieruchomości objętej księgą wieczystą w bieżącym roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka część udziału we własności nieruchomości opisanej powyżej będzie stanowiła podstawę do obliczenia należnego podatku dochodowego od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została przez wnioskodawcę nabyta w całości...

Zdaniem wnioskodawcy, podatek dochodowy powinien być naliczony od części (udziału) nabytego na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości aktem notarialnym z dnia 22 czerwca 2005r.

Wnioskodawca, w związku z faktem, iż nieruchomość została przez niego nabyta w kilku etapach, a dodatkowo nastąpił geodezyjny podział, nie jest w stanie samodzielnie obliczyć podstawy opodatkowania, uznając tym samym za zasadne złożenie wniosku o interpretację indywidualną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

W przedmiotowej sprawie – dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej 106/18 – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca nabył najpóźniej w 2003r., co potwierdził w postanowieniu Sąd Rejonowy (we wniosku nie podano sposobu nabycia) udział wynoszący 3/48 w nieruchomości 106/10 o łącznej powierzchni 3 140 m2, następnie w 2004r. umową darowizny nabył kolejny udział 24/48 w tej nieruchomości. Natomiast w 2005r. zawarta została umowa zniesienia współwłasności, w wyniku której otrzymał wydzieloną działkę 106/18 o powierzchni 991 m2zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym przedwojennym oraz budynkiem gospodarczym pochodzącym z tego samego okresu. Nieruchomość tę wnioskodawca zamierza sprzedać w roku bieżącym.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu. Dotyczyć to będzie nabycia przez wnioskodawcę udziałów w przedmiotowej nieruchomości do końca 2004r.

Natomiast w odniesieniu do skutków podatkowych dokonania zniesienia współwłasności, której w rozpatrywanej sprawie dokonano w 2005r., stwierdza się co następuje.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Stosownie do treści art. 220 ww. Kodeksu roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Dodać również należy, iż nie jest traktowany w kategoriach nowego nabycia geodezyjny podział działki 106/10 na dwie działki 106/17 i 106/18. Podział ten dokonany 25 kwietnia 2005r. nie miał wpływu na wielkość i sposób nabycia udziałów wnioskodawcy. Wnioskodawca w dalszym bowiem ciągu posiadał nabyty w 2003r. udział wielkości 3/48 – po podziale działki 106/10 – w każdej z działek powstałych w wyniku podziału czyli zarówno w działce 106/17 jak i w działce 106/18. Posiadał też w każdej z tych działek udział w wysokości 24/48 nabyty w 2004r. To oznacza, że przed zniesieniem współwłasności wnioskodawca posiadał w działce 106/18 udział wynoszący 27/48. Taki sam udział posiadał przed zniesieniem współwłasności w działce 106/17.

Przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie ujęte we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż dokonanie przez wnioskodawcę w bieżącym (2010r.) sprzedaży nieruchomości zabudowanej o powierzchni 991 m2- 106/18 – w udziałach nabytych do końca 2004r. będzie miało miejsce po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. To oznacza, że nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychód jaki wnioskodawca ewentualnie uzyska ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałom nabytym do końca 2004r. – w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca winien zatem ustalić, czy zniesienie współwłasności działek 106/17 i 106/18 skutkować dla niego będzie nabyciem udziału w działce 106/18. W tym celu winien ustalić jaka była wartość jego udziałów w obu działkach przed zniesieniem współwłasności, czyli jaką wartość miały jego udziały 27/48 w działce 106/17 oraz 106/18. Następnie powinien ustalić jaką wartość ma majątek nabyty po zniesieniu współwłasności, czyli jaką wartość na dzień zniesienia współwłasności miała działka 106/18. Tylko wówczas jeżeli wartość majątku jaka przypadła wnioskodawcy w 2005r. po zniesieniu współwłasności przewyższa wartości udziałów jakie posiadał on we współwłasności nieruchomości 106/17 i 106/18, to zniesienie takie, traktować zawsze należy jak nabycie. Ta część o jaką zwiększył się jego majątek odpowiadać będzie nowemu nabyciu (ten procent przyrostu majątku na skutek zniesienia współwłasności odpowiadał będzie procentowi ceny sprzedaży nieruchomości, który winien podlegać opodatkowaniu). W konsekwencji skutki podatkowe dokonanej sprzedaży, w tej części należy rozpatrywać na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2005r.

Dlatego odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż:

• przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w wysokości odpowiadającej udziałowi, jaki nabył wnioskodawca do końca 2004r. nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast
• przychód (jeśli taki powstanie) ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej odpowiadający udziałowi nabytemu w 2005r. w wyniku zniesienia współwłasności ponad udział we współwłasności nieruchomości będzie podlegał jako nowe nabycie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przeciwnym wypadku natomiast – nie będzie stanowił nowego nabycia.
  
  

Zatem tylko wówczas, kiedy wartość majątku otrzymana przez wnioskodawcę w 2005r. w wyniku zniesienia współwłasności nie będzie przekraczała wartości majątku nabytego przed zniesieniem współwłasności (czyli sumy udziałów w działce 106/17 i 106/18, tj. po 27/48), należy przyjąć, że udział w przedmiotowej nieruchomości mieści się w rzeczy wspólnej i wówczas sprzedaż ta nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu. Jeżeli natomiast wartość majątku uzyskanego w 2005r. w wyniku zniesienia współwłasności przekracza wartość majątku uzyskanego wcześniej, przychód uzyskany ze sprzedaży działki zabudowanej nabytej w 2005r. ponad ten udział podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z zasadami opodatkowania według przepisów cytowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Natomiast zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Reasumując, jeżeli w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży wnioskodawca przeznaczy w całości przypadający do opodatkowania przychód na ww. cele mieszkaniowe to wówczas przychód ten będzie podlegał zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez wnioskodawcę do końca 2004r. nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast ewentualnemu opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu przez wnioskodawcę w 2005r. w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli wartość działki 106/18 nabytej w wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności w 2005r. przekracza wartość udziału w całości nieruchomości 106/10 (czyli w obu działkach 106/18 i 106/17) posiadanej uprzednio przez wnioskodawcę.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy twierdzącego, iż podatek winien być naliczony od części nabytej na podstawie umowy zniesienia współwłasności z 2005r. należy uznać za prawidłowe, pod warunkiem, że wartość tej części przekracza wartość udziału posiadanego przez wnioskodawcę wcześniej.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.