Istota interpretacji:

ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego po przekształceniu w odrębną własność w 2009 r.

• nieprawidłowew części dotyczącej uwzględnienia wysokości wartości mieszkania w kwocie wycenionej przez biegłego, jako kosztów uzyskania przychodów związanych z nabyciem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.
• prawidłowew części dotyczącej uwzględnienia poniesionych wydatków związanych z zasądzoną spłatą części wkładu lokatorskiego na rzecz byłej małżonki, jako kosztów uzyskania przychodów związanych z nabyciem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 26.09.1991 r. Wnioskodawca otrzymał przydział mieszkania spółdzielczego na warunkach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkiwał wraz z rodziną. Kilka lat temu Wnioskodawca rozwiódł się z małżonką i wywiązał się spór sądowy o przyznanie prawa do przedmiotowego lokalu. W tym celu Sąd powołał biegłego, aby dokonał wyceny prawa do lokalu tak jak gdyby stanowiło odrębną własność. W dniu 19.07.2007 r. biegły dokonał wyceny na kwotę 234.883 zł. W konsekwencji Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu Sąd przyznał Wnioskodawcy i jednocześnie wyznaczył spłatę małżonki w kwocie 57.059, 11 zł. Wymaganą kwotę Wnioskodawca uiścił w dniu 31.12.2008 r.

W dniu 05.03.2009 r. pomiędzy Wnioskodawcą a Spółdzielnią Mieszkaniową doszło do zawarcia aktu notarialnego w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu. Następnie w dniu 25.09.2009 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną własność.

Z uwagi na braki formalne w złożonym wniosku, tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 13.07.2010 r. wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie:

• czy w związku z przekształceniem lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności Spółdzielnia na poczet wymaganego wkładu budowlanego związanego ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu zaliczyła wpłacony przez Pana wkład mieszkaniowy. Czy w związku z powyższym były dokonywane przez Pana wpłaty uzupełniające wysokość obowiązującego wkładu budowlanego.

• Czy spłata w kwocie 57 059,11 zł na rzecz małżonki była konsekwencją otrzymania przez Pana prawa do przekształcenia lokalu i prawa do wkładu mieszkaniowego i stanowiła spłatę części wartości wkładu...

• Proszę o podanie w jakiej wysokości została określona wartość wkładu mieszkaniowego...

• doprecyzowanie w jaki sposób nastąpiło nieodpłatne ustanowienie odrębnej własności... Ponieważ art. 12 ust. 1 z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) stanowi, że na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłat określonych tym przepisem.
  
  

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu.

Braki uzupełniono prawidłowo w wyznaczonym terminie. W kwestii doprecyzowania wyjaśniono, że:

• Na mocy obowiązującej wówczas ustawy, do przekształcenia mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, wystarczało spełniać kryteria w niej zawarte (art. 11 ust. 1 1 i ust. 2 2 ustawy z dnia 15.10.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, a także art. 12 tejże ustawy (Dz. U. t. j. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Pojęcie wkładu budowlanego utraciło swe pierwotne pojęcie. W przypadku Wnioskodawcy wykraczało mieć spłacony kredyt, spłacone umorzenie kredytu lokatorskiego w wysokości 23,52 zł na rzecz Skarbu Państwa oraz nie mieć zaległości w stosunku do Spółdzielni Mieszkaniowej. Wnioskodawca wskazuje, że powyższe sprawy miał uregulowane. Nie musiał przechodzić ze stanu prawnego mieszkania lokatorskiego do stanu odrębnej własności poprzez stan prawny mieszkania własnościowego, który operował pojęciem wkładu budowlanego. Wnioskodawca nie uzupełniał żadnego wkładu budowlanego.
  Wnioskodawca wskazuje, że wartość wkładu mieszkaniowego Wnioskodawcy określała wartość rynkowa mieszkania, pomniejszona o wartość umorzenia kredytu lokatorskiego w wysokości 23, 52 zł, którą to kwotę Wnioskodawca uiścił jeszcze w 2008 r.
  Zdaniem Wnioskodawcy gdyby w przedstawionym stanie faktycznym operować pojęciem wkładu budowlanego to faktycznie Spółdzielnia zaliczyła zgromadzony przez Wnioskodawcę wkład mieszkaniowy na poczet wymaganego wkładu budowlanego.

• Kwota 57.059,11 zł stanowiła spłatę części wartości wkładu. Wnioskodawca wskazuje, że Sąd ustalił Wnioskodawcy i małżonki procentowe udziały w sprzedawanym mieszkaniu, tj. we wkładzie mieszkaniowym, a następnie powołał biegłego, aby wycenił jego wartość. Biegły poprzez wycenę mieszkania jako odrębnej własności wycenił jednocześnie tym samym wartość wkładu mieszkaniowego. Na tej podstawie Sąd mógł wyznaczyć dopiero kwotę spłaty małżonce z jej udziału we wkładzie mieszkaniowym.
  Spłata była oznaczona co do terminu z odsetkami na wypadek jego przekroczenia. Była więc konsekwencją przyznania Wnioskodawcy prawa do wkładu mieszkaniowego i prawa do przekształcenia lokalu w odrębną własność.

• Ponieważ wartość wkładu mieszkaniowego określa wartość rynkowa mieszkania pomniejszona o wartość umorzenia kredytu lokatorskiego w kwocie 23,52zł., to tym samym biegły wycenił wartość wkładu mieszkaniowego Wnioskodawcy, który wynosi 234.859,48zł (234.883zł-23,52zł = 234.859,48zł).

• Wnioskodawca spełnił wszystkie kryteria w celu przeniesienia na Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych dopłat, Jedynie poniósł koszty wyszczególnione w akcie notarialnym:

- art. 42 i art. 44 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167, poz. 1398) za założenie księgi wieczystej i za wpis własności,
- opłaty sądowej w kwocie 260,-zł,
- na podstawie art. 17 ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 27 poz. 4 z 2001 r. ze zm.) – 319,-zł,
- art. 41 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535) – 22% - 70,18,-zł, łącznie pobrano od Wnioskodawcy kwotę 649,18zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy w rubryce 22 działu C PIT-39 Wnioskodawca może wpisać kwotę 57.059.11 zł, która stanowi wydatek związany z przedmiotowym lokalem mieszkalnym...
2. Czy w rubryce 11 działu C PIT-39 Wnioskodawca może wpisać kwotę 234.859,48 zł (234.882-23,52 zł =234.859,49 zł), która to faktycznie odpowiada wartości zgromadzonego wkładu mieszkaniowego...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Może On w zeznaniu podatkowym uwzględnić przedmiotowe wydatki jako koszt uzyskania przychodów związany z nabyciem lokalu mieszkalnego. Poniesione wydatki są związane z lokalem mieszkalnym, tak jak gdyby było ono już odrębną własnością. W czasie kiedy mieszkanie miało status mieszkania lokatorskiego, biegły sądowy wycenił "wartość rynkową prawa do lokalu, gdyby stanowiło odrębną własność" na kwotę 234 883 zł. Następnie Spółdzielnia Mieszkaniowa nieodpłatnie, wspomnianym aktem notarialnym ustanowiła odrębną własność lokalu i przeniosła własność na Wnioskodawcę. Zdaniem Wnioskodawcy ponieważ ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie własności na Wnioskodawcę nieodpłatnie, skutkuje tym, że zgromadzony przez Wnioskodawcę wkład mieszkaniowy był wystarczający. Wnioskodawca zauważa, że są to pieniądze Wnioskodawcy wydatkowane na przedmiotowe mieszkanie i przy sprzedaży mieszkania ma prawo je odliczyć.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej uwzględnienia wysokości wartości mieszkania w kwocie wycenionej przez biegłego, jako kosztów uzyskania przychodów związanych z nabyciem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego natomiast w części dotyczącej uwzględnienia poniesionych wydatków związanych z zasądzoną spłatą części wkładu lokatorskiego na rzecz byłej małżonki, jako kosztów uzyskania przychodów związanych z nabyciem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży prawa majątkowego decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jego nabycia.

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz. U. Nr 9 poz. 59 ze zm.). Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w 1991 r. Wnioskodawca otrzymał przydział mieszkania spółdzielczego na warunkach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkiwał wraz z rodziną. Kilka lat temu Wnioskodawca rozwiódł się z małżonką i wywiązał się spór sądowy o przyznanie prawa do przedmiotowego lokalu. W tym celu Sąd powołał biegłego aby dokonał wyceny prawa do lokalu tak jak gdyby stanowiło odrębną własność. W dniu 19.07.2007 r. biegły dokonał wyceny na kwotę 234.883 zł. W konsekwencji Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu sąd przyznał Wnioskodawcy i jednocześnie wyznaczył spłatę małżonki w kwocie 57.059, 11 zł.

W dniu 05.03.2009 r. pomiędzy Wnioskodawcą a Spółdzielnią Mieszkaniową doszło do zawarcia aktu notarialnego w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu. Następnie w dniu 25.09.2009 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną własność.

Przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków nie był lokal mieszkalny lecz wkład mieszkaniowy, bowiem w czasie trwania związku małżeńskiego wnioskodawcy i jego żonie przysługiwało wyłącznie prawo do lokatorskiego spółdzielczego mieszkania, a nie prawo własności lokalu mieszkalnego.

Jak wynika z treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Stosownie z kolei do art. 12 ust. 1 ww. ustawy, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego: spłat określonych tym przepisem.

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu.

W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami.

Tak więc mając na uwadze powyższe, w drodze dokonanego podziału na mocy wyroku sądu Wnioskodawca otrzymał prawo do przekształcenia lokalu oraz prawo do wkładu mieszkaniowego z jednoczesnym obowiązkiem dokonania spłaty w kwocie 57 059,11 zł na rzecz byłej żony. Wnioskodawca przekształcił ww. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu we własność w dniu 05.03. 2009 r.

Wobec powyższego, w dacie zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego – zgodnie z wyrokiem sądu i przysługującym wnioskodawcy spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu w spółdzielni – tj. w dniu 05.03.2009 r. nastąpiło ustanowienie odrębnej własności tego lokalu.

Powyższe oznacza, że rok 2009 jest rokiem, od końca którego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Data ta wskazuje także, jakie przepisy znajdą zastosowanie do opodatkowania osiągniętego przez Wnioskodawcę dochodu, wobec czego odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, stosownie do przepisów ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. (art. 7 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wobec powyższego przychodem ze sprzedaży mieszkania będzie cena określona w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, do których zaliczyć można m. in. związane ze zbyciem koszty wyceny lokalu mieszkalnego przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży lokalu mieszkalnego, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów związanych z nabyciem lokalu mieszkalnego przypadającą na niego część zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego wniesionego przez siebie do spółdzielni mieszkaniowej pomniejszonego o wartość umorzenia kredytu lokatorskiego oraz wartość spłaty zwaloryzowanego wkładu dokonanej na rzecz byłej żony. Podkreślenia wymaga fakt, że dokonanie spłaty na rzecz byłej żony było konieczne dla nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego przez wnioskodawcę.

Natomiast tut. organ nie może potwierdzić prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w kwestii, iż kwota wyceniona przez biegłego odzwierciedlająca wartość rynkową mieszkania pomniejszona o wartość umorzenia kredytu lokatorskiego stanowi koszt uzyskania przychodów związany z nabyciem przedmiotowego lokalu.

Jak sam wskazał Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego wycena wartości mieszkania była niezbędna do wyceny wkładu mieszkaniowego w celu dokonania spłaty na rzecz byłej małżonki Wnioskodawcy. Organ podatkowy zauważa, że zgodnie z ww. art. 22 ust. 6c tylko faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w odrębną własność lokalu, które miały wpływ na podwyższenie jego wartości mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów związanych z nabyciem zbytego lokalu. Do takich wydatków należy w przedstawionym stanie faktycznym zaliczyć zwaloryzowaną część wkładu mieszkaniowego przypadającą na Wnioskodawcę wniesionego do spółdzielni mieszkaniowej pomniejszonego o wartość umorzenia kredytu lokatorskiego oraz wartość spłaty zwaloryzowanego wkładu dokonanej na rzecz byłej żony.

Należy wskazać, iż nie jest możliwe w niniejszym postępowaniu o udzielenie interpretacji potwierdzenie prawidłowości dokonanych przez Wnioskodawcę wyliczeń, tj. konkretne określenie wartości wykazanych przez Wnioskodawcę. Takie określenie możliwe będzie jedynie w ewentualnym postępowaniu podatkowym.

W postępowaniu o wydanie interpretacji podatkowej organ przedstawia swoje stanowisko odnośnie opodatkowania, zwolnienia (braku zwolnienia) co do zasady, natomiast nie co do konkretnej wysokości poszczególnych roszczeń składających się na tę kwotę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.