Istota interpretacji:

sprzedaż nieruchomości

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 03.12.2007 r. Wnioskodawca na podstawie umowy ze Spółdzielnią Mieszkaniową "E" przekształcił spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dniu 05.02.2009 r. nastąpiło potwierdzenie tego faktu aktem notarialnym. Wnioskodawca wskazuje, iż posiadał stałe zameldowanie w lokalu objętym umową od 12.02.1988 r. W dniu 23.11.2009 r. nastąpiło zbycie lokalu przy ul. P w W i fakt ten został potwierdzony aktem notarialnym. Urząd Skarbowy, do którego zgłosił się Wnioskodawca z zapytaniem, czy przedmiotowa sprawa kwalifikuje się do ulgi meldunkowej (art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), nie ustosunkował się jednoznacznie w sprawie, co powoduje dalsze postępowanie i wystąpienie Wnioskodawcy z wnioskiem ORD- IN. Według stanu faktycznego Wnioskodawca był zameldowany w lokalu przy ul. P na pobyt stały w okresie nie krótszym niż 12 miesięcy przed datą zbycia, tj. w okresie od 03.12.2007 r. (data podpisania umowy pisemnej o przekształceniu lokalu z lokatorskiego na spółdzielczy własnościowy) do dnia zbycia 23.11.2009 r. Wnioskodawca wskazuje, iż zgodnie z informacjami z gazety ustawodawca wykluczył zwykłe umowy pisemne, tymczasem notariusze stwierdzili, że takie umowy są nieważne i trzeba zawierać podatkowe umowy notarialne. Na czas teraźniejszy umowy mogą mieć zwykłą formę pisemną, a nie koniecznie notarialną. Uznano, że wszystkie umowy pisemne zawarte od 31 lipca 2007 r. do 30 grudnia 2009 r. są ważne i nie trzeba ich potwierdzać notarialnie (cytat z gazety). Jeżeli przyjąć, iż umowa pisemna jest ważna, to faktyczna data nabycia jest w dniu 03.12.2007 r. i Wnioskodawca podlega uldze meldunkowej, gdyż przemieszkał w lokalu przy ul. P do momentu zbycia, tj. 23.11.2009 r. i spełnia warunki 12 miesięcznego zameldowania od daty nabycia lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy powinien być zapłacony podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w dniu 03.12.2007 r. na podstawie umowy zawartej ze spółdzielnią mieszkaniową o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo, potwierdzonej aktem notarialnym w dniu 05.02.2009 r....

Zdaniem Wnioskodawcy:

Umowa podpisana dnia 03.12.2007 r. ze spółdzielnią "E" jest dla Wnioskodawcy dokumentem prawomocnym, na mocy którego stał się właścicielem lokalu. Ustawodawca zezwalał na podpisywanie takich umów, dlatego tez spółdzielnie nie zawierały aktów notarialnych, tłumacząc to brakiem uregulowania gruntów.

W związku z powyższym Wnioskodawca uznaje za zasadne, iż podlega uldze meldunkowej, gdyż spełnia w świetle przedstawionych faktów warunki tego przepisu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jego nabycia.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 3 grudnia 2007 r. podpisał ze spółdzielnią umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Natomiast przekształcenie lokalu w formie aktu notarialnego nastąpiło w dniu 05.02.2009 r.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy przysługuje mu prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej obowiązującej w 2007 r.

Należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.

Jednakże stosownie do art. 7 ust 2 tej ustawy, do dnia 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy, o której mowa w art. 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2;
2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków;
3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1.
   
   

W przedmiotowej sprawie istotnym jest ustalenie z jaką datą Wnioskodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Skoro zatem przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nastąpiło na podstawie cyt. powyżej art. 7 ust. 2 ww. ustawy, to za datę nabycia należy uznać dzień podpisania umowy, tj. 3 grudnia 2007 r.

Zatem dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Zauważyć należy, iż ustawodawca przewidział w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, możliwość zwolnienia przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Stosownie do zapisu art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

• jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22
  
  

Jak wynika z powołanych przepisów ustawy, jednym z warunków zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, jest wymóg związany z zameldowaniem podatnika w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wyżej wskazany okres.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 tej ustawy).

Zgodnie z art. 8 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej z dnia 06 listopada 2008 r. podatnicy zbywający nieruchomość lub prawo nabyte w okresie od dnia 01 styczna 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. nie ma zastosowania.

Należy również dodać, że zwolnieniem objęta jest wyłącznie sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego. Sprzedaż udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu) związanego z tym budynkiem lub lokalem nie korzysta ze zwolnienia i podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym przedmiotowe zwolnienie uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

• zameldowania na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia,
• terminowego złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia, w przypadku uzyskania przychodu z tego tytułu w 2009 r. najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2010 r.
  
  

Zgodnie z art. 21 ust. 22 ww. ustawy, zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Oznacza to, iż w razie zbycia lokalu stanowiącego współwłasność obojga małżonków, każdy z małżonków jako odrębny podatnik uzyskuje dochód w wysokości połowy wartości prawa, a zatem kwestię zastosowania zwolnienia należy rozpatrywać odrębnie w stosunku do każdego z małżonków. Tym samym 12 miesięczny okres zameldowania na pobyt stały należy liczyć odrębnie dla każdego z małżonków.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż przychód uzyskany z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 03.12.2007 r. będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy jeżeli Wnioskodawca spełni oba wymienione powyżej warunki.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.