Istota interpretacji:

koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i wynajmuje wraz z żoną nieruchomości własne:

1. lokal mieszkalny - umowa najmu zakończona została w dniu 28.02.2009 r. Koszty utrzymania lokalu naliczane przez zarządcę nieruchomości tj. koszty wspólne jak oświetlenie klatki i korytarzy, windy, ochrona, sprzątanie części wspólnych ponoszone są przez cały 2009 r. Lokal mieszkalny został zgłoszony do wynajmu do kilku agencji pośrednictwa wynajmu i nie znalazł najemcy,
2. Budynek mieszkalny był wynajęty do 30.08.2008 r. Przez cały rok 2009 poszukiwania najemcy nie przyniosły rezultatu. Koszty utrzymania nieruchomości zgłoszonej do wynajmu naliczała cały rok wspólnota mieszkaniowa i były opłacane,
3. Lokal w budynku mieszkalnym był przez cały rok 2009 wynajęty i przynosił dochód. Był też obciążony kosztami rozliczanymi przez zarządcę.
   
   

Wnioskodawca zgłosił do Urzędu Skarbowego wynajem jako osoba prywatna. Wynajem nie był rozliczany w ramach działalności gospodarczej. Wynajem był rozliczany w 2009 r. na zasadach ogólnych przez Wnioskodawcę i jego żonę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca może zsumować koszty utrzymania wszystkich trzech nieruchomości (w tym jedna nieruchomość nie była wynajmowana przez cały rok, a druga była wynajęta przez dwa miesiące w 2009 r.) i przyjąć jako podstawę do wyliczenia podatku dochodowego...

Zdaniem Wnioskodawcy w celu uzyskania przychodu, całoroczne koszty utrzymania (opłaty) wszystkich nieruchomości w roku kalendarzowym 2009 tj.:

• mieszkanie Al. S w W,

• mieszkanie ul. L w W,

• dom w K, ul. W

należy zsumować.

Przychód należy za wynajem nieruchomości bez względu na okres wynajmu w 2009 roku po zsumowaniu, pomniejszony o koszt opłat i amortyzacji będzie stanowił podstawę do wyliczenia podatku dochodowego Wnioskodawcy i jego żony. Identycznie będzie rozliczał dochód w 2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity z 2000r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) wynika, iż źródłami przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa, oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe należy przyjąć, iż przychód, koszty uzyskania przychodu i dochód z tytułu najmu trzech nieruchomości stanowią jedno źródło przychodu określone w ww. artykule.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca osiąga przychody z tytułu najmu trzech nieruchomości tj. dwóch mieszkań i domu. Wynajem był rozliczany w 2009 r. przez Wnioskodawcę i jego żonę na zasadach ogólnych.

Jedna z tych nieruchomości nie była wynajmowana przez cały rok, a druga była wynajęta przez dwa miesiące w 2009 r. W tym czasie Wnioskodawca poszukiwał nowego najemcy, ponosząc jednocześnie koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości.

W świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości. W przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

A zatem w rozliczeniu za 2009 r. i 2010 r. Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości także za okres w czasie którego stały one puste.

Z uwagi, iż najem stanowi jedno źródło przychodów Wnioskodawca może zsumować koszty utrzymania wszystkich trzech nieruchomości i przyjąć jako podstawę do wyliczenia podatku dochodowego.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.