Istota interpretacji:

możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni sierpniu 2008 roku otrzymała od rodziców umową darowizny (w formie aktu notarialnego) gospodarstwo rolne (siedlisko wraz z ziemią). W tym samym roku wbrew swojej woli została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa z trzech działek rolnych, w związku z budową mostu przez rzekę Wieprz w miejscowości W, w ciągu nowopowstającej drogi ekspresowej (Decyzja Wojewody).

Wspomniane wyżej przymusowe wywłaszczenie oraz niekorzystna lokalizacja inwestycji, która z dwóch stron przylegać będzie do siedliska (z trzeciej graniczy ono bezpośrednio z pasem drogowym istniejącej drogi krajowej ) sprawiły że normalne funkcjonowanie, a przede wszystkim prowadzenie na tym terenie działalności rolniczej stałoby się niemożliwe. Do prowadzenia takiej działalności obliguje Wnioskodawczynię przejęcie gospodarstwa na zasadach renty strukturalnej.

Wnioskodawczyni zwróciła uwagę na ten fakt Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, która podzieliła jej pogląd w tym zakresie i zdecydowała się wykupić całe siedlisko w oparciu o art. 13. ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (brzmi on następująco: W przypadku, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.) oraz na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (w której w artykule 113 ust. 1 znajduje się analogiczny jak wyżej zapis). Fakt ten miał miejsce w listopadzie 2009 roku.

W załączeniu Wnioskodawczyni przesyła kserokopię aktu notarialnego, którego paragraf 4 brzmi następująco:

"Marzena N oświadczyła, że sprzedaje na podstawie przepisów powołanej wyżej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194 z 2008 roku z późniejszymi zmianami) oraz na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 161, poz. 2603 z 2004 r. z późniejszymi zmianami - Skarbowi Państwa - Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad - z nieruchomości objętą księgą wieczystą działki za nr 782/5 i 782/6 o łącznym obszarze 41 arów 88 metrów kwadratowych wraz z budynkami, za łączną cenę 773.600 złotych, a Irena J. w imieniu Skarbu Państwa-Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oświadczyła, że powyższe działki wraz z budynkami za podana cenę kupuje w trybie przepisu art. 13. ust. 3 ustawy powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w związku z realizacją celu publicznego, to jest lokalizacją inwestycji polegającej na budowie mostu przez rzekę Wieprz, w Miejscowości W, w ciągu drogi krajowej wraz z dojazdami, ustalonego decyzją wojewody z dnia 17 stycznia 2008 roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy odpłatne zbycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, następujące w związku z realizacją celu publicznego, w oparciu o art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego...

Zdaniem Wnioskodawczyni opisane wyżej odpłatne zbycie nieruchomości powinno korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego.

Stroną tej umowy jest Skarb Państwa, a samo zbycie nastąpiło w związku z realizacją celu publicznego. Pechowa lokalizacja i krzywdzące przymusowe wywłaszczenie z tych konkretnych działek, nie pozostawiło Wnioskodawczyni żadnego innego wyboru, jak tylko zbycie całego siedliska. Transakcja ta nie miała charakteru komercyjnego i została wymuszona poprzez działania przedstawiciela Skarbu Państwa jakim jest w tym wypadku GDDKiA. Odszkodowanie jakie (w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami) przyznał Skarb Państwa miało stanowić rekompensatę poniesionych strat. Wnioskodawczyni wydaje się niesprawiedliwe pobieranie znaczącej części tej rekompensaty w formie podatku przez innego przedstawiciela Skarbu Państwa.

Podjęta przez Wnioskodawczynię decyzja była jedyną szansą na normalne egzystowanie całej rodziny. Otrzymując darowiznę od rodziców nie planowała jej sprzedać. Przyznane odszkodowanie Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na odtworzenie siedliska (wraz z zabudowaniami gospodarczymi, niezbędnymi do prowadzenia działalności rolniczej). Ewentualna konieczność zapłaty podatku w praktyce jej to uniemożliwi, a to z kolei spowoduje obniżenie stopy życiowej całej rodziny. Rozwiązanie takie wydaje się Wnioskodawczyni krzywdzące i społecznie niesprawiedliwe.

Analiza ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzi do wniosku, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości na Skarb Państwa przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

1. nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
2. cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.
   
   

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Zdaniem Wnioskodawczyni przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad nastąpiło wprawdzie przed upływem 2 lat od jej nabycia, ale nieruchomość tą otrzymała od rodziców nieodpłatnie w formie darowizny, co nie pozwala na ustalenie ceny nabycia nieruchomości.

Od istnienia ceny nabycia jest natomiast uzależniona sama możliwość spełnienia drugiego z warunków. Stosownie do art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Skoro zatem przy nabyciu w drodze darowizny, z uwagi na jej nieodpłatny charakter cena nie stanowi elementu tej umowy nie będzie spełniony drugi warunek wyłączający zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednakże na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione z opodatkowania są przychody z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50 % od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Analiza zacytowanego przepisu prowadzi do wniosku, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

1. nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
2. cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.
   
   

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

W tym miejscu podkreślić należy, iż w analizowanym zdarzeniu przyszłym nieruchomość (gospodarstwo rolne) została nabyta przez obecnego właściciela nieodpłatnie w formie darowizny, co nie pozwala na ustalenie ceny nabycia nieruchomości.

Od istnienia ceny nabycia jest natomiast uzależniona sama możliwość spełnienia drugiego z warunków. Stosownie do art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Skoro zatem przy nabyciu w drodze darowizny z uwagi na jej nieodpłatny charakter cena nie stanowi elementu tej umowy nie będzie spełniony drugi warunek wyłączający zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W związku z powyższym na podstawie przestawionego stanu faktycznego i brzmienia przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.