Istota interpretacji:

Czy kwota wierzytelności w wysokości 75.000 zł może być uznana jako koszt podwyższenia wartości nieruchomości?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2009 roku (data wpływu 10 września 2009 roku) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości –jest nieprawidłowe.

W dniu 10 września 2009 roku został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Po śmierci matki w sierpniu 2007 roku, otrzymał Pan cały majątek należący do zmarłej. W 2008 roku podjął Pan wraz z ojcem będącym współwłaścicielem części uzyskanego w spadku majątku decyzję o sprzedaży nieruchomości, tj. działki wraz ze starym domem o wartości 50.000 zł (wartość zgodna z zeznaniem o nabyciu spadku). W czerwcu 2007 roku Pana ojciec zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży nieruchomości za cenę 56.000 zł, natomiast aneksem do przedmiotowej umowy Pana ojciec wyraził zgodę na przeprowadzenie remontu. W związku z zobowiązaniem Pana ojca do zwrotu poniesionych przez przyszłego kupca nakładów na remont domu, w momencie sprzedaży, w akcie notarialnym - warunkowa umowa sprzedaży oraz akcie notarialnym – umowa przeniesienia własności nieruchomości znalazła się kwota 75.000 zł (są to koszty poniesione przez kupującego na remont budynku, które zostały ujęte przez notariusza jako zwrot wierzytelności). Wskazuje Pan, że kwota ta jest kosztem podwyższenia wartości nieruchomości. Aby wszystko odbyło się w świetle prawa, w akcie notarialnym wartość nieruchomości nie została zaniżona do wartości uznanej przez urząd skarbowy z dnia otrzymania spadku, tj. sierpnia 2007 roku. Jak wynika z załączonego aktu notarialnego nieruchomość została sprzedana za kwotę 131.000 zł, przy czym część ceny w wysokości 56.000 zł została zapłacona na rzecz Pana i jego ojca w gotówce, a pozostała część ceny sprzedaży w kwocie 75.000 zł została zaliczona na poczet wierzytelności przysługującej kupującemu nieruchomość.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy kwota wierzytelności w wysokości 75.000 zł może być uznana jako koszt podwyższenia wartości nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek od sprzedaży nieruchomości uzyskanej w drodze spadku powinien wynosić 19% od kwoty 28.000 zł, ponieważ faktycznie taką kwotę uzyskał ze sprzedaży. Pozostała część tj. 75.000 zł stanowiła zwrot za podwyższenie wartości nieruchomości, a która według aktu notarialnego została zwrócona jako wierzytelność.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Ponadto wskazać należy, że stosownie do art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Na podstawie art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wskazano we wniosku, po śmierci matki w sierpniu 2007 roku, otrzymał Pan cały majątek należący do zmarłej. W 2008 roku podjął Pan wraz z ojcem będącym współwłaścicielem części uzyskanego w spadku majątku decyzję o sprzedaży nieruchomości, tj. działki wraz ze starym domem o wartości 50.000 zł. W czerwcu 2007 roku Pana ojciec zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży nieruchomości za cenę 56.000 zł, natomiast aneksem do przedmiotowej umowy Pana ojciec wyraził zgodę na przeprowadzenie remontu. W związku z zobowiązaniem Pana ojca do zwrotu poniesionych przez przyszłego kupca nakładów na remont domu, w momencie sprzedaży, w akcie notarialnym - warunkowa umowa sprzedaży oraz akcie notarialnym – umowa przeniesienia własności nieruchomości znalazła się kwota 75.000 zł (są to koszty poniesione przez kupującego na remont budynku, które zostały ujęte przez notariusza jako zwrot wierzytelności). Wskazuje Pan, że kwota ta jest kosztem podwyższenia wartości nieruchomości. Aby wszystko odbyło się w świetle prawa, w akcie notarialnym wartość nieruchomości nie została zaniżona do wartości uznanej przez urząd skarbowy z dnia otrzymania spadku, tj. sierpnia 2007 roku. Jak wynika z załączonego aktu notarialnego nieruchomość została sprzedana za kwotę 131.000 zł, przy czym część ceny w wysokości 56.000 zł została zapłacona na rzecz Pana i jego ojca w gotówce, a pozostała część ceny sprzedaży w kwocie 75.000 zł została zaliczona na poczet wierzytelności przysługującej kupującemu nieruchomość.

Sprzedaż jest jedną z form odpłatnego zbycia tj. przeniesienia własności rzeczy lub prawa w zamian za wynagrodzenie. Należy również zauważyć, że wynagrodzenie nie musi mieć każdorazowo charakteru pieniężnego, i może oznaczać również zapłatę ceny sprzedaży w formie zwolnienia z długu czy potrącenia wzajemnych, wymagalnych wierzytelności.

Ponieważ ze stanu faktycznego wynika, że nieruchomość została zbyta odpłatnie w drodze umowy sprzedaży, w związku z tym przychodem z odpłatnego zbycia tej nieruchomości, zgodnie z art. 19 ww. ustawy będzie jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (w niniejszej sprawie proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Podkreślenia wymaga, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości moment powstania przychodu jest związany z momentem zawarcia umowy, np. sprzedaży, a nie faktycznym przekazaniem pieniędzy przez nabywcę sprzedającemu. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest również okoliczność, czy cena ta została faktycznie zapłacona, gdyż obowiązek powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, iż uzyskany przez Pana dochód ze zbycia części nieruchomości otrzymanej w spadku po matce będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie w części stosownej do Pana udziału w nieruchomości, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (tj. udokumentowanymi nakładami, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania oraz kwotą zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn) powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Powołany przepis nie daje zatem możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem. W przedstawionej sytuacji kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytej w drodze spadku nie mogą być zatem nakłady poczynione na przedmiotową nieruchomość przez późniejszego nabywcę, które co prawda zwiększyły wartość tej nieruchomości, jednakże nie zostały poniesione przez właściciela nieruchomości w czasie posiadania tejże nieruchomości i tym samym nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości. Powyższego nie zmienia również fakt, że nakłady poniesione przez przyszłego kupca, na skutek umowy między stronami transakcji, zostały potrącone z ceny sprzedaży wskazanej w akcie notarialnym jako umorzenie wierzytelności i Wnioskodawca w formie pieniężnej otrzymał jedynie część ceny wskazanej w akcie notarialnym.

Zgodnie z powyższym, dochód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2007 roku, a następnie sprzedanej w 2008 roku, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, przy czym podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości czyli wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie (tj. 131.000 zł bez pomniejszania o kwotę wierzytelności) w części stosownej do Pana udziału w nieruchomości, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.