Istota interpretacji:

Opodatkowanie zbycia w drodze umowy o dożywocie lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2009 r. (data wpływu – 14 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zbycia lokalu mieszkalnego w drodze umowy o dożywocie –jest prawidłowe,o ile ustalona w umowie wartość lokalu odpowiadała jego wartości rynkowej.

W dniu 14 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zbycia lokalu mieszkalnego w drodze umowy o dożywocie.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 8 lutego 2007 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, w której strony ustaliły cenę na kwotę 258 000 zł. Natomiast w dniu 11 stycznia 2008 r. podpisała Pani ostateczną umowę sprzedaży, na podstawie której nabyła przedmiotowe mieszkanie (na rynku wtórnym) za kwotę ustaloną w umowie przedwstępnej. W dniu 30 lipca 2009 r. zawarła Pani z synem i synową umowę dożywocia, w wyniku której nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości, zaś w dniu 7 sierpnia 2009 r. złożyła do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o skorzystanie z ulgi meldunkowej.

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień podpisania umowy dożywocia określona została na kwotę 205 000 zł.

W przedmiotowym lokalu jest Pani zameldowana na pobyt stały od dnia 11 stycznia 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle zaistniałego stanu faktycznego jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości lub w jaki sposób powinno to zostać ustalone...

Pani zdaniem, przychód uzyskany w wyniku odpłatnego zbycia wynosi 205 000 zł, zaś koszty uzyskania przychodu, a więc cena nabycia mieszkania, to 258 000 zł.

Mając na uwadze, że ceny mieszkań w momencie podpisania umowy dożywocia były znacznie niższe niż ceny w momencie zakupu mieszkania, stwierdza Pani, że nie osiągnęła żadnego dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i wobec tego nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Dodatkowo posiada Pani uprawnienia do skorzystania z ulgi meldunkowej w wyniku zameldowania w przedmiotowym lokalu na pobyt stały przez okres dłuższy niż 1 rok.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe, o ile ustalona w umowie wartość lokalu odpowiadała jego wartości rynkowej.

Na gruncie przepisów podatkowych w myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 11 stycznia 2008 r. zawarła Pani umowę sprzedaży, na podstawie której nabyła mieszkanie (na rynku wtórnym) za kwotę 258 000 zł (uprzednio w dniu 8 lutego 2007 r. zawarto umowę przedwstępną). W dniu 30 lipca 2009 r. zawarła Pani z synem i synową umowę dożywocia, w wyniku której nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości, a jej wartość rynkowa została ustalona na kwotę 205 000 zł.

Zatem bieg pięcioletniego terminu (liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rozumiane w niniejszej sprawie jako zawarcie umowy sprzedaży), określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, rozpoczął się z dniem 31 grudnia 2008 r., natomiast odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego zostało dokonane w dniu 30 lipca 2009 r. (tj. przed upływem wspomnianego terminu, który nastąpiłby w dniu 31 grudnia 2013 r.), wobec czego omawiana transakcja stanowi źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. – stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy. Stanowi on, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W zaistniałym stanie faktycznym, w 2008 r. nabyła Pani lokal mieszkalny za kwotę 258 000 zł, który zbyła w 2009 r. w drodze umowy dożywocia. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień podpisania umowy dożywocia określona została na kwotę 205 000 zł.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego w drodze umowy o dożywocie można zaliczyć cenę nabycia tego mieszkania pod warunkiem udokumentowania jej zapłaty. Stąd też, jeżeli przychód z ww. tytułu (pod warunkiem, że wartość przedmiotu umowy o dożywocie odpowiadała na dzień jej zawarcia jego wartości rynkowej) jest mniejszy od kosztu jej nabycia (ceny nabycia mieszkania), to dochód wyniesie 0 zł.

W związku z powyższym nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, niezależnie od uzyskania uprawnienia do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. ulga meldunkowa).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.