Istota interpretacji:

Opodatkowanie zaliczki otrzymanej na poczet umowy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2009 r. (data wpływu 20 sierpnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości -jest prawidłowe.

W dniu 20 sierpnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006 roku nabył Pan nieruchomość. Aktualnie nosi się Pan z zamiarem jej sprzedaży, lecz nabywca nie jest w stanie od razu zapłacić całości ceny. W związku z tym zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną, oznaczyć termin sprzedaży na połowę roku 2012 i pobrać od kupującego zaliczkę w wysokości 20% ceny. Następnie przed zawarciem umowy ostatecznej kupujący wpłaci dodatkową zaliczkę w wysokości 20% ceny. Pozostała część ceny zostanie zapłacona w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy otrzymana zaliczka podlega podatkowi dochodowemu...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Momentem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości będzie więc moment zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Otrzymane w 2009 r. zaliczki nie będą zatem powodować żadnych skutków podatkowych. Jednocześnie, skoro do zawarcia umowy dojdzie w 2012 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym, przychód ze sprzedaży nieruchomości, który powstanie dopiero w 2012 r. korzystał będzie ze zwolnienia w całości wraz z zaliczkami otrzymanymi w 2009 r. a zaliczonymi na poczet ceny. Tym samym całość przychodu - zaliczki i końcowo wpłacone kwoty nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu. Ponadto, nadmienia Pan, że podobne stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Warszawie wydając, na korzyść podatnika interpretację indywidualną Nr IPPB2/415-401/07-2/SP z dnia 31 stycznia 2008 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów.

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponadto w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8, użyto wyrażenia "zbycie" zatem, aby powstał przychód podatkowy z tego źródła, musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zaliczki) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która - zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego - powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W wyniku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nie następuje przeniesienie własności nieruchomości. Umowa taka kreuje jedynie zobowiązanie po stronie zbywcy i nabywcy do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomość będącą przedmiotem odpłatnego zbycia Wnioskodawca nabył w 2006 r. Obecnie planuje ją sprzedać, zawierając najpierw przedwstępną umowę sprzedaży i otrzymując od kupującego zaliczki. Pozostała część ceny ma zostać zapłacona w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, tj. w 2012 r.

Tak więc, jeżeli nie nastąpiło faktyczne zbycie nieruchomości, a jedynie zobowiązano się do przeniesienia jej własności w przyszłości, to nie powstał przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8. Powstanie on dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, jeśli nie upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zaliczki nie powoduje zatem obowiązku zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Reasumując, wynikające z umowy przedwstępnej zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości nie stanowią przychodu w dniu ich otrzymania przez sprzedającego, natomiast przychód, który zostanie uzyskany przez Wnioskodawcę w 2012 r. ze sprzedaży nieruchomości - w tym także kwoty zaliczek otrzymane przed upływem 5 lat od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył tę nieruchomość nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Referencje