Istota interpretacji:

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu zbycia praw majątkowych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W listopadzie 2000 roku Wnioskodawca zawarł z towarzystwem budownictwa społecznego umowę o partycypację w budowie lokalu mieszkalnego znajdującego się w bloku wielorodzinnym. Zawarcie tej umowy było konieczne, aby krewny Zainteresowanego mógł otrzymać mieszkanie, po podpisaniu stosownej umowy najmu, co nastąpiło w 2002 r. Umowa o partycypację umożliwia Wnioskodawcy wskazania przez okres 25 lat kolejnego najemcy, który wchodzi w pełnię praw i obowiązków po Jego krewnym. Z tego prawa Zainteresowany zamierza skorzystać w zamian za otrzymanie od kolejnego najemcy ustalonej kwoty odstępnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy od ww. transakcji Zainteresowany musi zapłacić podatek, czy podobnie jak przy sprzedaży mieszkania własnościowego zakupionego przed 5 laty zwolniony jest z obowiązku podatkowego...
   Jeśli podatek byłby do zapłacenia to w jakiej wysokości i czy od podstawy opodatkowania Wnioskodawca może odliczyć udokumentowane nakłady inwestycyjne poniesione na mieszkanie, jak kwota partycypacji, wyposażenie w stałe elementy, itp.
   
2. Czy byłby to podatek ryczałtowy, czy może należałoby przy rozliczeniu rocznym zwiększyć przychód do opodatkowania...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, analogicznie powinny mieć zastosowanie przepisy zwalniające z konieczności opodatkowania te osoby, które nabyły prawo własności do lokalu przed okresem 5 lat. Zainteresowany podaje, że taką interpretację uzyskał też telefonicznie z urzędu skarbowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Katalog praw majątkowych zawarty w ww. przepisie jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że jedynie w enumeratywnie wymienionych przypadkach, gdy następuje odpłatne zbycie ściśle wykazanych w nim praw majątkowych, uzyskane z tego tytułu przychody podlegają opodatkowaniu na zasadach szczególnych, określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego przez Zainteresowanego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na podstawie zawartej w listopadzie 2000 r. z towarzystwem budownictwa społecznego umowy o partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, zamierza On wskazać kolejnego najemcę przedmiotowego lokalu w zamian za otrzymanie od niego ustalonej kwoty odstępnego.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 23 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem budownictwa społecznego umowę w spawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

Z powyższego wynika więc, że towarzystwo budownictwa społecznego nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej a nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez towarzystwo budownictwa społecznego podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Osoba fizyczna decydując się na zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego budowanego przez towarzystwo budownictwa społecznego jest jedynie najemcą przedmiotowego lokalu, a nigdy nie jest jego właścicielem. Oznacza to, iż partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.

Z powyższego wynika zatem, iż Wnioskodawca zamierza czasowo zbyć swoje prawo do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego z towarzystwem budownictwa społecznego, a nie nieruchomość lub prawo wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie prawa do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego nie zostało wymienione jako źródło przychodu w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód z tytułu zbycia tegoż prawa mieści się jednakże w przychodach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c).

Natomiast art. 18 ww. ustawy, stanowi, iż za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarów i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte powyżej wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie "w szczególności". Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonywania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Tak więc kwota uzyskana przez Zainteresowanego ze zbycia prawa do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego będzie stanowiła przychód z tytułu zbycia praw majątkowych innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zasadą zawartą w art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 - 25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają ich sumę, różnica jest stratą z tego źródła przychodów.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo – skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Reasumując stwierdzić należy, że kwota uzyskana przez Zainteresowanego z tytułu zbycia przedmiotowego prawa do zawarcia umowy najmu nie podlega opodatkowaniu jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – lecz jako przychód ze zbycia praw majątkowych innych niż określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 7 tejże ustawy. W konsekwencji nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania wyłączenie z opodatkowania wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, związane z upływem pięcioletniego okresu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie wskazanych w tym przepisie przedmiotów zbycia.

W związku z powyższym dochód (poniesiona strata) uzyskany z tytułu przedmiotowej transakcji, po uwzględnieniu kosztów określonych w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stosownie do dyspozycji art. 45 ust.1 tejże ustawy, winien być wykazany – wraz z pozostałymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu według skali podatkowej – w rocznym zeznaniu podatkowym, składanym do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia ww. prawa. W tym samym terminie należy zapłacić podatek z ww. tytułu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.