Istota interpretacji:

opodatkowanie przychodu ze sprzedaży działki wraz z budynkiem mieszkalnym

Z uwagi na braki formalne pismem z dnia 13.07.2009 r. Nr IPPP3/443-498/09-2/KG, IPPB4/415-424/09-2/JK tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego i przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego zdarzenia przyszłego w odniesieniu do zadanych pytań.

Pismem z dnia 22.07.2009 r. (data wpływu 27.07.2009 r.) Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe oraz przedstawił własne stanowisko jedynie w odniesieniu do opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nie przedstawił własnego stanowiska odnośnie rozgraniczenia w akcie notarialnym wartości sprzedaży działki oraz domu jednorodzinnego. Wobec tego w tym zakresie będzie wydane postanowienie.

Należy ponadto wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji są przepisy prawa podatkowego dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast interpretacja przepisów prawa podatkowego w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług zostanie udzielona odrębnym pismem.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W październiku 2003 r. Wnioskodawca nabył odpłatnie od obcej osoby działkę na własność. Płatność uregulowano w formie gotówki w obecności notariusza w październiku 2003 r. W 2004 r. rozpoczął budowę domku jednorodzinnego. W kwietniu 2008 r. dom został oddany do użytkowania. W dniu 9 stycznia 2009 r. Wnioskodawca zameldował się w budynku mieszkalnym. Wnioskodawca planuje sprzedać działkę wraz z domem jednorodzinnym w 2009 lub w 2010 r. Ponadto Wnioskodawca nadmienia, iż zostanie przez Niego spełniony warunek zameldowania w budynku mieszkalnym na pobyt stały przez okres 12 miesięcy, tzn. sprzedaż nastąpi nie wcześniej niż 1 lutego 2010 r.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż jest podatnikiem VAT. Budynek ten nie był i nie jest przedmiotem najmu, a także nie został wybudowany z zamiarem odsprzedaży. Wcześniej Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży działek, ani działek z budynkami. Jest to pierwszy zakup działki z celem budowy domu dla Jego rodziny. Żadna z faktur dokumentujących budowę domu nie była wykorzystywana do rozliczeń z podatku VAT ani podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do domu jednorodzinnego. Obecny zamiar/pomysł sprzedaży wynika z sytuacji na rynku (kryzys), sytuacji zdrowotnej dziecka Wnioskodawcy, trudności w dostępie do specjalistycznych usług medycznych dla Jego dzieci oraz odległości, dojazdów, itp.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przychód ze sprzedaży domu wraz z działką będzie opodatkowany:

1. 19% podatkiem od dochodu (jak wykazać koszty, jeśli część prac była wykonana systemem gospodarczym, bez rachunków...), czy też 10% podatkiem od przychodu...
2. Podatkiem VAT...
3. Czy w akcie notarialnym sprzedaży należy rozdzielić wartość sprzedaży na: dom i osobno na wartość działki...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy

Działka została nabyta ponad 5 lat przed zdarzeniem przyszłym, tj. przed sprzedażą. Meldunek na pobyt stały w domu będzie dłuższy niż 12 miesięcy pomiędzy datą meldunku a datą sprzedaży. Zatem Wnioskodawca uważa, że nie będzie potrącany podatek dochodowy od osób fizycznych (19%) od dochodu ze sprzedaży ani 10% podatek od przychodu.

Wnioskodawca nie uiszczał podatku VAT przy zakupie działki, nie dokonywał odliczeń VAT naliczonego od VAT należnego (działka i dom - nie służą do działalności gospodarczej). Zatem Wnioskodawca uważa, iż nie należy naliczać VAT od wartości sprzedawanej działki ani domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
   

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika iż, w październiku 2003 r. Wnioskodawca nabył na własność działkę. W 2004 r. Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku jednorodzinnego. W kwietniu 2008 r. dom został oddany do użytkowania. Wnioskodawca planuje sprzedać dom jednorodzinny nie wcześniej niż 1 lutego 2010 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do tej definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 46 § 1 tej ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z wyżej wymienionych przepisów wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności i własność nieruchomości gruntowej rozciąga się również na budynki, które stanowią części składowe tej nieruchomości. Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu.

Ponadto wskazać należy, iż art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia jako źródło przychodu jedynie odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

Wobec powyższego bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. A więc w przedmiotowej sprawie termin pięcioletni winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. działki, tj. od końca 2003 r.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż dokonana po 1 lutym 2010 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie minie okres dłuższy niż 5 lat.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.