Istota interpretacji:

Czy sprzedaż w 2009 roku działki o numerze 27/2 jest zwolniona od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wraz z żoną K R. Wnioskodawca nabył w 1997 roku udział wynoszący 1/2 części działki o numerze 27, o pow. 49. 600 m2 położonej w miejscowości J., gm. T., stanowiącej grunty rolne, zabudowanej budynkami gospodarczymi byłej rolniczej spółdzielni produkcyjnej. W 2003 roku dokonaliśmy sprzedaży 9/20 części działki, a następnie w tym samym roku dokupiliśmy 4/20 tejże nieruchomości, w związku z czym w dniu 13 listopada 2003 roku byliśmy właścicielami (na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej) 1/4 (5/20) części nieruchomości.

W dniu 22 marca 2004 roku zawarliśmy wraz ze współwłaścicielem 3/4 części nieruchomości notarialną umowę zniesienia współwłasności polegającą na fizycznym podziale działki na dwie o numerach 27/1 i 27/2, przy czym w wyniku podziału otrzymaliśmy działkę nr 27/2 o pow. 11.737 m2‚ na której znajdują się również zabudowania gospodarcze. Do umowy podziału zostało dołączone zaświadczenie o przeznaczeniu terenu wydane dnia 19 maja 2004 roku, z którego wynikało, iż na podstawie Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Gminy T. z dnia 15 maja 2000 roku obie działki oznaczone są symbolem U. 2 o funkcji obszar promocji rozwoju gospodarczego. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez dopłat i spłat. Działka o numerze 27/2 jest przez cały czas wynajmowana przez nas (mnie i żonę) C. Sp. z o.o. w J., której jesteśmy udziałowcami. Nie prowadzimy działalności gospodarczej, jest to tzw. prywatny najem. W okresie najmu spółka, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, poczyniła nakłady: przeprowadzała remonty i wzniosła odrębne budynki, które można zakwalifikować jako inwestycje w obcych środkach trwałych oraz budynki na cudzym gruncie. Na początku 2009 roku zamierzamy przenieść na własność spółki całą nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż w 2009 roku działki o numerze 27/2 jest zwolniona od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawcy:

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie wystąpi, gdyż:

• od końca roku, w którym została nabyta ostatnia część nieruchomości (2003 rok) do początku 2009 roku upłynie okres 5 lat,
• zniesienie współwłasności bez dopłat i spłat nie powoduje przesunięcia daty nabycia nieruchomości,
• wynajęcie nieruchomości bez prowadzenia w tym zakresie działalności gospodarczej przez wynajmującego, nie ma wpływu na powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego w przypadku sprzedaży nieruchomości.
  
  

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów (…)

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, liczą od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.).

Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie zaś z art. 28 ust. 1 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.), przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Ponadto zgodnie z ust. 2 tego przepisu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wraz z żoną nabył Pan w 1997 roku udział wynoszący 1/2 części działki o numerze 27, o pow. 49.600 m2 w stanowiącej grunty rolne, zabudowanej budynkami gospodarczymi byłej rolniczej spółdzielni produkcyjnej. W 2003 roku dokonał Pan wraz z małżonką sprzedaży 9/20 części działki, a następnie w tym samym roku dokupił Pan 4/20 tejże nieruchomości, w związku z czym w dniu 13 listopada 2003 roku był Pan wraz z małżonką właścicielem (na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej) 1/4 (5/20) części nieruchomości.

W dniu 22 marca 2004 roku zawarł Pan wraz ze współwłaścicielem 3/4 części nieruchomości notarialną umowę zniesienia współwłasności polegającą na fizycznym podziale działki na dwie o numerach 27/1 i 27/2, przy czym w wyniku podziału otrzymał Pan wraz małżonką działkę o nr 2/72 o pow. 11. 737 m2‚ na której znajdują się również zabudowania gospodarcze. Do umowy podziału zostało dołączone zaświadczenie o przeznaczeniu terenu wydane dnia 19 maja 2004 roku, z którego wynikało, iż na podstawie Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Gminy obie działki oznaczone są symbolem U.2 o funkcji obszar promocji rozwoju gospodarczego.

Zniesienie współwłasności nastąpiło bez dopłat i spłat. Działka o numerze 27/2 zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym jest przez cały czas wynajmowana przez Pana i żonę na rzecz C. Sp. z o.o. w J., której jest Pan wraz z małżonką udziałowcem.

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym najem działki odbywa się w ramach najmu prywatnego, nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W okresie najmu spółka, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, poczyniła nakłady: przeprowadzała remonty i wzniosła odrębne budynki, które można zakwalifikować jako inwestycje w obcych środkach trwałych oraz budynki na cudzym gruncie. Na początku 2009 roku zamierza Pan wraz z małżonką przenieść na własność spółki całą nieruchomość.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy - w niniejszej sprawie nowe nieruchomości stanowiące wyłączną własność poszczególnych właścicieli. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Z przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego wynika, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat oraz udział w nieruchomości nabyty w drodze zniesienia współwłasności tej nieruchomości odpowiada udziałowi małżonków posiadanemu przed podziałem, tj. 1/4 części nieruchomości.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż zniesienie współwłasności nie zmieni stanu prawnego nabytej nieruchomości, tym samym dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowi daty nabycia.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż datą nabycia #189; udziału w nieruchomości jest rok 1997 oraz rok 2003 kiedy to Wnioskodawca wraz z małżonką dokupił 4/20 części tej nieruchomości i stał się właścicielem #188; (5/20) części nieruchomości.

Natomiast zniesienie współwłasności nie stanowi, w rozpatrywanym przypadku, nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ, jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego zniesienie współwłasności nastąpiło bez dopłat i spłat. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej działki dokonana po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej wyżej ustawy. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) poczynione nakłady przez najemcę (Spółkę z o. o. C.) w której Wnioskodawca wraz z małżonką jest współwłaścicielem tj. przeprowadzone remonty i wzniesione odrębne budynki, które można zakwalifikować jako inwestycje w obcych środkach trwałych oraz budynki na cudzym gruncie nie będą miały wpływu na zakwalifikowanie przychodu ze zbycia przedmiotowej działki do źródła określonego w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.