• opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytych w drodze spadku -jest prawidłowe

• opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytych w drodze zniesienia współwłasności -jest nieprawidłowe.
  
  

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 22.03.1996 r. postanowieniem Sądu Rejonowego Wnioskodawca nabył w drodze spadku udział wynoszący 590/13.440 części we współwłasności nieruchomości zabudowanej. Udział w niniejszej nieruchomości stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

Na opisanej nieruchomości znajdują się budynki: kamienica frontowa, oficyna prawa i lewa oraz budynek gospodarczy.

W dniu 12.05.2008 r. i aktem notarialnym Rep. A Nr x/2008 pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami zawarta została umowa zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali.

Na mocy tego aktu Wnioskodawca stał się właścicielem lokalu użytkowego i dwóch lokali mieszkalnych. Aktualnie Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży jednego z dwóch lokali. Lokale te stanowią przedmiot najmu, z którego dochód rozliczany był na zasadach ogólnych proporcjonalnie do udziału we współwłasności. Po zniesieniu współwłasności dochody z najmu Wnioskodawca dalej rozlicza na zasadach ogólnych jako najem prywatny.

Jednocześnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej i detalicznej motocykli, części i akcesoriów do pojazdów samochodowych i jest czynnym podatnikiem VAT. Dlatego też wynajem lokalu użytkowego, mimo że nie ma on związku z prowadzoną działalnością gospodarczą rozliczam jako sprzedaż opodatkowaną 22% VAT, a wynajem lokalu mieszkalnego jako korzystającą ze zwolnienia.

Pismem z dnia 14.07.2008 r. Nr IPPB2/415-968/08-2/JK tut. Organ wezwał Wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku poprzez:

1. złożenie podpisu na kserokopii 4-tej strony wniosku ORD-IN, z uwagi na brak podpisu Wnioskodawcy,
2. wskazanie daty śmierci spadkodawców,
3. sprecyzowanie czy udział nabyty w wyniku zniesienia współwłasności mieścił się w pierwotnym udziale jaki Wnioskodawca nabył w drodze spadku.

Pismem z dnia 25.07.2008 r. Wnioskodawca uzupełnił przedmiotowy wniosek wyjaśniając:

1. spadkodawca zmarła 08.01.1996 r.(postanowienie o stwierdzeniu praw do spadku z dnia 22.03.1996 r. - Sygn. Akt I.Ns 208/96)
2. pierwotny udział we współwłasności łącznej wynosił 4,36%. Według tego współczynnika Wnioskodawcy przysługiwało 73 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego oraz 18 m2 lokalu użytkowego od frontu kamienicy. Faktycznie Wnioskodawca użytkował tylko lokal mieszkalny o powierzchni 78 m2, w ogóle nie korzystał z przysługującego mu lokalu użytkowego. W wyniku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali Wnioskodawca został odrębnym właścicielem dotychczas użytkowanego lokalu mieszkalnego o powierzchni 78 m2. W zamian za przysługujące 18 m2 lokalu użytkowego od frontu Wnioskodawca otrzymał 41,43 m2 lokalu użytkowego mniej atrakcyjnego w podwórku kamienicy oraz 76 m2 lokalu mieszkalnego w oficynie. Zatem udział nabyty w wyniku zniesienia współwłasności zwiększył się z 4,36% do 9,09% w stosunku do pierwotnego udziału nabytego w drodze spadku.
   
   

Pismem z dnia 24.09.2008 r. Nr IPPB2/415-968/08-4/JK tut. Organ ponownie wezwał Wnioskodawcę o uzupełnienie tego wniosku poprzez dokładne sprecyzowanie, który lokal mieszkalny Wnioskodawca chciałby sprzedaż: czy lokal mieszkalny nabyty w drodze spadku o powierzchni 78 m2 czy może lokal mieszkalny nabyty w drodze zniesienia współwłasności o powierzchni 76 m2.

Pismem z dnia 06.10.2008 r. (data wpływu: 07.10.2008 r.) Wnioskodawca uzupełnił przedmiotowy wniosek z prośbą o rozpatrzenie sprawy pod kątem sprzedaży wszystkich lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy przychód z odpłatnego zbycia tego lokalu będzie przychodem nie podlegającym opodatkowaniu, ponieważ datą nabycia jest pierwotne nabycie udziału we współwłasności, tj. 22.03.1996 r. i od końca 1996 r. upłynęło więcej niż pięć lat?
2. Czy sprzedaż lokalu użytkowego będzie sprzedażą nie podlegającą VAT?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy przychód z odpłatnego zbycia lokalu będzie przychodem nie podlegającym opodatkowaniu ponieważ od końca 1996 r., w którym Wnioskodawca nabył udział we współwłasności upłynęło więcej niż 5 lat. Ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali, tj. 12.05.2008 r. nie stanowi ich nabycia jest jedynie zniesieniem istniejącej już wspólności wszystkich wspólników.

W zakresie podatku VAT sprzedaż lokalu użytkowego nie będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ jest to majątek osobisty Wnioskodawcy, nabyty w spadku. Jego wynajem jest najmem prywatnym, Wnioskodawca rozlicza je jako osobne źródło, nie jako działalność gospodarczą. Lokale te nie były nigdy wykorzystywane w prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Odpowiedź na pytanie Nr 1 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Wniosek w zakresie pytania 2 zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

W przedmiotowej sprawie - dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, który zostanie uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku po mamie oraz w drodze zniesienia współwłasności - istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowych nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek - to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

Stosownie do zapisu art. 924 i 925 Kodeksu spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia.

Zgodnie z art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli, ponieważ współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W rezultacie dochodzi tylko do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jeżeli zatem udział w nieruchomości powstały w wyniku podziału jest zgodny z udziałem posiadanym przed zniesieniem współwłasności nie następuje nabycie podlegające opodatkowaniu, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze działu spadku lub zniesienia współwłasności w części przekraczającej udział spadkowy (nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie) stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W konsekwencji należny jest podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż w dniu 08.01.1996 r. Wnioskodawca nabył w drodze spadku udział we współwłasności nieruchomości zabudowanej w wysokości 4,36%, czyli 73 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego oraz 18 m2 lokalu użytkowego. W dniu 12.05.2008 r. aktem notarialnym pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami, zawarta została umowa zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali. Na mocy tego aktu Wnioskodawca stał się właścicielem lokalu użytkowego o powierzchni 41,43 m2 i dwóch lokali mieszkalnych o powierzchni 78 m2 oraz o powierzchni 76 m2. Zatem udział nabyty w wyniku zniesienia współwłasności zwiększył się z 4,36% do 9,09% w stosunku do pierwotnego udziału nabytego w drodze spadku.

Wobec powyższego nabycie udziałów we współwłasności nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 1996 r. oraz w części w 2008 r. Zatem do ustalenia skutków podatkowych dotyczących sprzedaży części nieruchomości nabytych w drodze spadku należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do 31.12.2006 r. Biorąc pod uwagę powyższe, uznać należy, iż termin pięcioletni określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy upłynął z końcem 2001 r. W związku z tym odpłatne zbycie tej części nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodów w rozumieniu ww. przepisów. Natomiast w odniesieniu do udziału w nieruchomości nabytych w drodze zniesienia współwłasności w dniu 12.05.2008 r. będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r.

Zgodnie z zasadami opodatkowania według przepisów cytowanej ustawy po nowelizacji obowiązującej od 1 stycznia 2007 r., podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ust. 1 i ust. 4 tejże ustawy. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na treść art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6 d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Treść art. 22 ust. 6e ww. ustawy stanowi, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 i 5 ww. ustawy podatek ten jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytych z datą 08.01.1996 r., tj. w drodze spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, iż okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. upłynął w 2001 r. Natomiast odpłatne zbycie części nieruchomości nabytych z datą 12.05.2008 r., tj. w drodze zniesienia współwłasności będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z regulacją wynikającą z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), rozpoznawanie spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych dotyczących wydawania w indywidualnych sprawach pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne), o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, ze zm.), przekazuje się wojewódzkim sądom administracyjnym, na których obszarze właściwości strona skarżąca zamieszkuje lub ma siedzibę. Powyższe rozporządzenie, zgodnie z brzmieniem § 3, wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 11 października 2008 r.

W związku z powyższym tut. organ informuje, że jeżeli skarga na niniejszą interpretację będzie składana po dniu 10 października 2008 r., właściwym do jej rozpoznania będzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.