W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni posiada grunt budowlany ok. 5000 m2, który otrzymała w drodze darowizny w 1984 r. Przedmiotową nieruchomość Zainteresowana zamierza podzielić na osiem działek budowlanych i drogę dojazdową. Na powstałych w ten sposób nieruchomościach zostaną wybudowane domy mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej składające się z dwóch lokali. Następnie Wnioskodawczyni planuje sprzedać ww. budynki wraz z działkami oraz współwłasnością w drodze i osobnymi księgami wieczystymi, jako inwestor, czyli osoba fizyczna klientom indywidualnym. Zainteresowana wskazuje, że nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie gruntami i nie zajmuje się zawodowo rynkiem nieruchomości oraz działalnością developerską. Ponadto Wnioskodawczyni stwierdza, że budowa domów zostanie zlecona podwykonawcy, ale nie w niedalekiej przyszłości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaki podatek (podatek dochodowy od osób fizycznych) będzie musiała zapłacić Wnioskodawczyni mając na uwadze, że jest właścicielem gruntu dłużej niż 5 lat a podziału dokona dopiero w tym roku?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w stosunku do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. zastosowanie mają zasady opodatkowania przychodu z ich sprzedaży czy zamiany z 31 grudnia 2006 r. W takim wypadku zastosowanie znajdą zwolnienia następujące.

W części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
• w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
• w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
• w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych.

W przypadku, gdy zakupiono działkę budowlaną na własność, moment nabycia będzie liczony od dnia nabycia działki, a nie wybudowania. I to zarówno dla działki, jak i wybudowanego na niej domu. Zgodnie bowiem z zasadami wynikającymi z kodeksu cywilnego w takim przypadku dom i grunt to jedna nieruchomość.

Reasumując, Wnioskodawczyni uważa iż zarówno w przypadku sprzedaży całego gruntu jednorazowo lub podzielenia go na działki i sprzedaży każdej osobno jak i np. podzielenia gruntu na działki, wybudowania na każdej z nich domu jednorodzinnego i sprzedania ich indywidualnym nabywcą nie powinna płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ nie prowadzi działalności developerskiej i posiada grunt (nieruchomość) dłużej niż 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem wymienionych w art. 21, 52, i 52a ustawy oraz dochodów od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi, iż źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z analizy cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.), w szczególności do art. 46 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zasadą wyrażoną w art. 48 ustawy Kodeks cywilny jest, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią części składowe nieruchomości gruntowej nabytej na własność. Stąd za nieruchomość należy uznać także budynki trwale z gruntem związane. Sprzedaż nieruchomości obejmuje więc zbycie gruntu wraz ze znajdującymi się na nim trwale z nim związanymi budynkami. W związku z powyższym nie jest możliwe wyodrębnienie sprzedaży gruntu (nabytego na własność) oraz sprzedaży wybudowanych na nim obiektów.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w 1984 roku w drodze darowizny, a zatem stwierdzić należy, że upłynął już pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto z uwagi, że powyższy przepis nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową, to należy stwierdzić, że bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na nim budynku. Zatem za początek biegu pięcioletniego terminu o jakim mowa ww. przepisie należy uznać koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej na własność. Stąd też data wybudowania budynku w tym przypadku nie ma znaczenia.

Jednakże, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby nie powstał przychód ze sprzedaży nieruchomości, muszą być spełnione obie przesłanki, tzn. równocześnie odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) ustawodawca doprecyzował definicję działalności gospodarczej.

Według art. 5a pkt 6 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ww. ustawy za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,
2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,
3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z zawartego we wniosku ORD-IN opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni planuje dokonać podziału przedmiotowego gruntu na osiem działek budowlanych i drogę dojazdową, oraz wybudować na tak powstałych nieruchomościach domy mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej składające się z dwóch lokali, a następnie je sprzedać. Przy czym jak Zainteresowana wskazała tej ostatniej czynności nie zamierza dokonać w najbliżej przyszłości.

Reasumując, stwierdzić należy, że w świetle przytoczonych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność budowlana podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Wskazać także należy, iż realizując wszystkie wyżej wymienione czynności włącznie z budową domów Wnioskodawczyni będzie ponosiła odpowiedzialność względem nabywcy budynku i osób trzecich, budowa będzie prowadzona w miejscu i czasie przez Nią ustalonym, jak również będzie Ona ponosiła ryzyko gospodarcze związane z prowadzoną działalnością.

Zatem, w kontekście wyżej wymienionych definicji, przychody uzyskane przez Wnioskodawczynię z realizacji ww. inwestycji w jej pełnym wymiarze tj. włącznie z wybudowaniem budynków mieszkalnych należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, sklasyfikowanych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stwierdzić jednak należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy będzie miał zastosowanie w sytuacji, gdy budowa i sprzedaż dokonywana przez Zainteresowaną nie będzie miała charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5b ww. ustawy jak również, gdy Wnioskodawczyni dokona sprzedaży przedmiotowego gruntu w całości albo po uprzednim podziale go na działki budowlane w sytuacji, gdy nie zostaną one zabudowane. Wówczas bowiem zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc przychód z odpłatnego zbycia nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie dotyczącym ustawy o podatku od towarów i usług wydana została odrębna interpretacja indywidualna z dnia 07 kwietnia 2008 r. nr ILPP1/443-50/08-4/AT.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje