• w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu spłaty kredytu mieszkaniowego wpłacanego na konto spółdzielni, celem przydziału lokatorskiego prawa do lokalu - nieprawidłowe,
• w części zaliczenia do tych kosztów kwoty związanej z przekształceniem ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - prawidłowe.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 07 marca 2007 r. nastąpiło przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które poprzednio przysługiwało Wnioskodawczyni, na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W związku z tym Zainteresowana poniosła koszty w wymienionym przedmiocie w kwocie 34.412,09 zł.

Ogółem Wnioskodawczyni poniosła następujące koszty z tytułu spłaty kredytu mieszkaniowego wpłaconego na konto spółdzielni w wysokości odpowiednio w latach:

• aby uzyskać przydział lokatorskiego prawa do lokalu - 26.787.200 starych złotych (I wpłata)
• od 27 marca 1992 r. do 31 grudnia 1994 r. w kwocie - 6.441.500 starych złotych
• od 01 stycznia 1995 r. do 07 lipca 2007 r. w kwocie - 22.198.04 nowych złotych
• w dniu 07 marca 2007 r. przekształcenie j.w. w kwocie - 34.412.09 nowych złotych.

Natomiast z tytułu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe Zainteresowana stwierdza, że w związku z nabyciem prawa do lokalu mieszkalnego w dniu 07 marca 2007 r. i jego odpłatnym zbyciu w dniu 02 kwietnia 2007 r. jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu z odpłatnego zbycia, czyli od różnicy pomiędzy uzyskanym przychodem, a poniesionymi kosztami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni może zaliczyć koszty:

• pierwszej wpłaty wskazanej w stanie faktycznym,
• spłaty kredytu w wymienionym przedmiocie,
• kwoty wpłaconej w dniu 07 marca 2007 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedmiotowej sprawie kosztami uzyskania przychodu są wszystkie dokonane wpłaty, wymienione w pytaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się:

• w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spłaty kredytu mieszkaniowego wpłacanego na konto spółdzielni, celem przydziału lokatorskiego prawa do lokalu - za nieprawidłowe,
• w części zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kwoty związanej przekształceniem ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż do dnia 7 marca 2007 r. - t. j. dnia ustanowienia na jej rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - posiadała spółdzielcze lokatorskie prawo do ww. mieszkania. Natomiast przedmiotem dokonanej w dniu 02 kwietnia 2007 r. umowy sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeniesienie przez Wnioskodawczynię wydatków na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu oraz spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które następnie stanowiło przedmiot umowy o przekształcenie prawa i w ciągu miesiąca zbyte wg nowych zasad - nie może być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży własnościowego prawa do ww. mieszkania, ponieważ było ono warunkiem ustanowienia prawa lokatorskiego, a nie kosztem nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Należy zaznaczyć, że przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które wcześniej zostało nabyte przez przekształcenie ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu - do kosztów nabycia nie można zaliczyć wkładu lokatorskiego.

Z uwagi na to, że podatkowe skutki sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z dnia 02 kwietnia 2007 r. należy oceniać zgodnie z nowymi zasadami opodatkowania (bowiem nabycie tegoż prawa nastąpiło po 1 stycznia 2007 r.), sprzedaż ta - dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód ten stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. wartością wyrażoną w cenie ww. transakcji pomniejszoną o koszty zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), a udokumentowanymi kosztami nabycia, o których mowa powyżej, powiększonymi o ewentualne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość ww. prawa do lokalu mieszkalnego i były poczynione w czasie jego posiadania, dlatego można je uznać jako koszty uzyskania przychodu.

Reasumując, w tym przypadku do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć jedynie kwotę 34.412,09 PLN dotyczącą przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.