Pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży działki wraz z rozpoczętą budową domu, podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jeżli zbycie nastąpi w przeciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, tj. do końca 2004 roku oraz czy finansowanie budowy domu wycofanymi w 2005r. oszczędnościami z kasy mieszkaniowej, które w całości zostały wydatkowane w tymże roku na budowę, nie skutkuje zwrotem ulgi podatkowej?

Zdaniem podatnika w przypadku ewentualnego zbycia nieruchomości, przychód uzyskany ze sprzedaży działki wraz z rozpoczętą budową domu podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jeżeli zbycie nastąpi w okresie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, tj. od końca 2004 roku.

Natomiast finansowanie budowy domu mieszkalnego wycofanymi w 2005 roku oszczędnościami z kasy mieszkaniowej, które zostały w całości wydatkowane w tymże roku na przedmiotową budowę, nie skutkuje zwrotem ulgi podatkowej.

Tutejszy organ podatkowy stwierdza, że do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie następujące przepisy prawa podatkowego w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007r. zgodnie z art. 7 ust.1 ustawy z dnia l6 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntu,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a-c nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek ten zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i jest on płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy wg miejsca zamieszkania podatnika. Płatność podatku na podstawie ust.2a cytowanego artykułu ulega zawieszeniu w przypadku złożenia w tym samym terminie (14 dni od sprzedaży) oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkowany zostanie na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a i e ustawy tj. na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży:

1. budynku mieszkalnego, lub jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem
2. na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
3. na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkaniowe - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej

- w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione wyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie zostaną spełnione warunki określone w art. 21 ust1 pkt. 32 lit. a i e cyt. ustawy podatek płatny będzie wraz z odsetkami naliczanymi:

• od terminu płatności tj. 14 dni po sprzedaży do dnia, w którym upłynęły 2 lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych
• począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego tj. art. 46 i 48 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z treści art. 48 cyt. wyżej Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Oznacza to, że bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.

W myśl przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedmiotowej sprawie pięcioletni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej.

W Pana przypadku za datę nabycia nieruchomości uznać należy koniec 2004 roku tj. nabycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości (przekształcenie dokonane w 2005r. jest tylko zmianą formy prawnej).

Jak zatem wynika z powołanego wyżej przepisu prawa podatkowego, słuszne jest Pana stanowisko, że sprzedaż działki wraz z rozpoczętą budową domu podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jeżeli zbycie nastąpi w okresie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, tj. od końca 2004 roku.

Zgodnie z brzmieniem art. 27 a ust. 13 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2002r., który ma zastosowanie do wymienionych w nim zdarzeń powstałych po dniu 1 stycznia 2002r. na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 listopada 2001 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr, 134 poz. 1509), jeżeli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych, m.in. na systematyczne gromadzenie oszczędności wyłącznie na jednym rachunku oszczędnościowo-kredytowym i w jednym banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach, a następnie wycofał oszczędności z kasy mieszkaniowej, z wyjątkiem, gdy wycofana kwota po określonym w umowie o kredyt kontraktowy okresie systematycznego oszczędzania została wydatkowana zgodnie z celami systematycznego oszczędzania na rachunku prowadzonym przez tę kasę, do dochodu (przychodu) lub podatku należnego za rok, w którym zaistniały te okoliczności, dolicza się odpowiednio kwoty poprzednio odliczone z tych tytułów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2005r. wycofał Pan oszczędności z kasy mieszkaniowej po zakończeniu okresu oszczędzania oraz wydatkował je w całości w 2005r. na kontynuację budowy domu mieszkalnego. Zatem zgodnie z cytowanymi wyżej przepisami prawa podatkowego spełnił Pan warunki, potwierdzające prawo do skorzystania z odliczenia od podatku wydatków poniesionych na systematyczne gromadzenie oszczędności w kasie mieszkaniowej w latach 2000-2004.

Reasumując w świetle przedstawionego stanu faktycznego i prawnego, dokonana przez Pana sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, chyba że w terminie 14 dni od daty sprzedaży podatnik złoży oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) cytowanej ustawy o po podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Zatem sprzedaż ta nie spowoduje konieczności doliczenia do podatku kwot poprzednio odliczonych z tytułu wydatków na systematyczne gromadzenie oszczędności w kasie mieszkaniowej.

Referencje