Pytanie:

Czy sprzedaż działki rolnej nr 303 o powierzchni 32.000 metrów kwadratowych położonej w xxxxxxxxxxxxxxxx, przed upływem pięciu lat od dnia nabycia dla której Sąd Rejonowy w xxxxxxxxxxxx prowadzi księgę wieczystą KW nr xxxxxxxxx aktem notarialnym w dniu 26 października 2006r. podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości w postaci działki rolnej nr xxx o powierzchni 32.000 metrów kwadratowych położonej w xxxxxxxxxx, dla której Sąd Rejonowy w xxxxxxxxx VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr xxxxxxxx Powyższą nieruchomość nabył Pan aktem notarialnym w dniu 26 października 2006r. z zamiarem w przyszłości realizowania inwestycji mieszkaniowej. Nieruchomość tę nabył Pan jako osoba fizyczna, a nie jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą - na potrzeby tej działalności. Po zrealizowaniu tej inwestycji zamierzał Pan sprzedać przedmiotową nieruchomość osobom trzecim. Jednak teren owej nieruchomości nie posiada aktualnego planu zagospodarowania i z uzyskanych przez Pana informacji nie wynika, aby w najbliższych miesiącach takowy powstał. Jeśli plan taki zostanie sporządzony, to prawdopodobnie przeznaczenie tego terenu będzie raczej przemysłowo - usługowe, a nie mieszkaniowe, co będzie oznaczało że i tak będzie Pan musiał zbyć ww. działkę, ponieważ nie będzie Pan mógł zrealizować celu, w jakim ją nabył. W związku z powyższym znalazł Pan kontrahenta, który pragnie nabyć ww. nieruchomość. Stoi Pani na stanowisku, iż w z uwagi na fakt, że nie jest Pan właścicielem przedmiotowej działki dłużej niż 5 lat, powinien odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy od tej sprzedaży w stawce 10% od ceny jaką uzyska Pan ze sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku gdy do ceny trzeba będzie naliczyć podatek VAT, to wartość nieruchomości, od której obliczany jest podatek dochodowy nie obejmuje należnego podatku od towarów i usług. Podatek ten będzie Pan zobowiązany zapłacić w oparciu o przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem przepis ten obowiązywał w dacie nabywania przez Pana nieruchomości, tj. w dniu 26 października 2006r. Poza tym przepis art. 7 ustawy z dnia 16.11.2006r. o zmianie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw nakazuje w odniesieniu do nieruchomości nabytych w roku 2006 stosować przepisy dotychczasowe, w tym ww. art. 28. Ponadto oświadcza Pan, iż jest Pan płatnikiem podatku VAT oraz osobą nie prowadzącą działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa podatkowego Naczelnik Trzeciego urzędu Skarbowego Warszawa - Śródmieście stwierdza, co następuje:Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy wymienionej w art. , nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. Przychody z tego źródła podlegają opodatkowaniu, o ile sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte. Przychód do opodatkowania podatnik powinien ustalić zgodnie z art. 19 cytowanej wyżej ustawy, a więc przyjmując jako przychód cenę wyrażoną w umowie pomniejszoną o poniesione koszty odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 217, poz. 1588) podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, niemniej jednak za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Do takich kosztów zaliczyć można m. in. prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera specjalnej definicji przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej opodatkowanego podatkiem od towarów i usług. Ogólna definicja przychodu zawarta w art. 11 ustawy nie zawiera regulacji prawnej wyłączającej z podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym podatku od towarów i usług, ani też regulacji przeciwstawnej, zabraniającej pomniejszenia podstawy opodatkowania o podatek od towarów i usług. Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 18.03.2004r. Nr PB2/MK/RB-033-050-132-04, uznało, że ograniczenie się do wykładni językowej art 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określającego pojęcie przychodu i odmowa przyznania podatnikom nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie najmu, analogicznie sprzedaży nieruchomości, prawa do ustalenia podstawy opodatkowania przychodów bez podatku należnego naruszałoby konstytucyjną zasadę sprawiedliwości. Przejawem tego byłoby nierówne traktowanie podatników znajdujących się w tej samej sytuacji faktycznej i prawnej. Zatem przedstawione argumenty przemawiają za tym, aby uznać prawo podatnika do ustalenia przychodu ze sprzedaży działki rolnej z pominięciem ewentualnego podatku od towarów i usług naliczonego w związku z tymi czynnościami. W związku z powyższym Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa - Śródmieście postanowił jak w sentencji. Powyższa interpretacja, w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.