Pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, czy od daty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym we wniosku w styczniu 2000r. nabył Pan prawo wieczystego użytkowania gruntu dla działek nr 209 i 220/1 o łącznej powierzchni 0,5796 ha położonych w (...). W lipcu 2006r. wystąpił Pan do starosty o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Planuje Pan dokonać sprzedaży wyżej wymienionych działek.

Pytanie podatnika: Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, czy od daty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?

Stanowisko podatnika:

Zdaniem Pana okres pięciu lat, po którym następuje zwolnienie należy liczyć od końca roku, w którym nabyto prawo wieczystego użytkowania nieruchomości.

Ocena stanu prawnego:

Źródłem przychodów stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( jednolity tekst z 2000r. Dz. U. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

1. innych rzecz

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, jedyną zmienną, od której zależy objęcie obowiązkiem podatkowym jest okres czasu od momentu nabycia lub wybudowania, po którego upływie następuje sprzedaż. Przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie są objęte zryczałtowanym podatkiem dochodowym gdy sprzedaż ( odpłatne zbycie) nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywanej nieruchomości lub wybudowania budynku. Zatem podstawowe znaczenie ma moment nabycia obecnie zbywanej nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Na podstawie wyraźnych odesłań zawartych w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego do tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Nie można być jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Osobom fizycznym, jeżeli są użytkownikami wieczystymi, przysługuje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (jednolity tekst - Dz.U. z 2001r. Nr 120 poz. 1299 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 2 tej ustawy decyzję w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje organ, do którego wpłynął wniosek o dokonanie takiego przekształcenia.

W myśl powołanych wyżej przepisów za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

W Pana przypadku za datę nabycia należy uznać styczeń 2000r. kiedy to nabył Pan prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Biorąc pod uwagę wyżej wymieniony termin nabycia, planowane zbycie przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.