Pytanie:

Jak należy naliczyć podatek od zbycia nieruchomości? Od kwoty netto czy brutto?

Stosownie do przepisu art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r - Ordynacja podatkowa (Dz.U z 2005 r. Nr 8, poz.60 z póżn. zm.) naczelnik urzędu skarbowego na pisemny wniosek podatnika ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Podatnik składając zapytanie do właściwego urzędu zgodnie z art.14a § 2 w/w ustawy jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie.

W złożonym wniosku zwrócił się Pan z zapytaniem, jak należy naliczyć podatek od zbycia nieruchomości. Pana zdaniem podatek dochodowy winien być naliczony od kwoty netto sprzedanych działek i jako koszt można zaliczyć koszty pośrednictwa biura nieruchomości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Wawer mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku i stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia tego zdarzenia, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r Nr 14 poz. 176 ze zm.). Przychody z tego źródła podlegają opodatkowaniu, o ile sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte. Przychód do opodatkowania podatnik powinien ustalić zgodnie z art. 19 cytowanej wyżej ustawy, a więc przyjmując jako przychód cenę wyrażoną w umowie pomniejszoną o poniesione koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, niemniej jednak za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Do takich kosztów zaliczyć można m.in. prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż sprzedaż działek nabrała charakteru częstotliwego jest ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera specjalnej definicji przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej opodatkowanego podatkiem od towarów i usług. Ogólna definicja przychodu zawarta w art. 11 ustawy nie zawiera regulacji prawnej wyłączającej z podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym podatku od towarów i usług, ani też regulacji przeciwstawnej, zabraniającej pomniejszenia podstawy opodatkowania o podatek od towarów i usług.

Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 18.03.2004r Nr PB2/MK/RB-033-050-132/04, uznało, że ograniczenie się do wykładni językowej art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określającego pojęcie przychodu i odmowa przyznania podatnikom nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie najmu, analogicznie sprzedaży nieruchomości, prawa do ustalenia podstawy opodatkowania przychodów bez podatku należnego naruszałoby konstytucyjną zasadę sprawiedliwości. Przejawem tego byłoby nierówne traktowanie podatników znajdujących się w tej samej sytuacji faktycznej i prawnej.

Zatem przedstawione argumenty przemawiają za tym, aby uznać prawo podatnika do ustalenia przychodu ze sprzedaży działek budowlanych z pominięciem podatku od towarów i usług naliczonego w związku z tymi czynnościami.

Mając powyższe na uwadze Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Wawer stwierdza, że zajęte przez Pana stanowisko we wniosku jest prawidłowe, za koszt przy sprzedaży nieruchomości można uznać wydatki za pośrednictwo, a w przypadku gdy podatnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług przychód, powinien zostać obliczony bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 b § 1 i § 2 ustawy ordynacja podatkowa udzielona interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika, inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie, zgodnie z art. 14 a § 4 Ordynacja podatkowa przysługuje prawo złożenia zażalenia. Zażalenie składa się do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia (art. 236 § 2 Ordynacji podatkowej) za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego.

Zażalenie winno odpowiadać warunkom określonym w art. 222 Ordynacji podatkowej - czyli powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.